汽车行业发展趋势下车位价值评估定价的思考

近日，公安部交管局公布2019年上半年全国机动车最新数据显示，截至今年6月，全国机动车保有量达3.4亿辆，其中汽车2.5亿辆；在汽车保有量中，私家车保有量为1.98亿辆；2019年1-6月，共有1242万辆汽车注册登记，相比去年上半年减少139万辆。

新能源汽车保有量达344万辆，占汽车总量的1.37%，与去年年底相比，增加83万辆，增长31.87%；与去年同期相比，增加145万辆，增长72.85%。其中纯电动汽车保有量281万辆，占新能源汽车总量的81.74%。

从城市分布来看，截止6月，全国有66个城市汽车保有量超过100万辆，有29个城市汽车保有量超过200万辆，北京、成都、重庆、苏州、上海、郑州、深圳、西安、武汉、东莞、天津等11个城市汽车保有量超过300万辆，北京和成都超过500万辆。

面对汽车保有量不断提高，私家车成为家庭消费的重要支出，通常情况中高级汽车对室内停车需求更为迫切，购房者已将小区车位配比作为一项重要考察因素，目前部分开发项目的车位配比已经出现高于1的现象，开发商为实现资金的高周转，尽快实现车位的销售就成为了必要措施。前段时间，评估部门就接受了一个开发商的委托，希望我们对其项目地下车位销售定价做参考评估车位价值，委托方最初提出的需求希望按靠近电梯口的位置来对每个车位价格进行区分，通常情况，影响车位价格的因数主要包括：车库性质（类型）、车位配比、所在楼层、车位大小、平面位置等。

车库性质（类型）

根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。所以小区配套车库对停车位使用的市场供需有别于公共配套车库。公共配套车库（经营性车库）通常对停车使用方采取约定固定期租赁或临时租赁使用，不单独分零销售，通常情况下这类车库我们需要分析其临停收费标准与长期（租赁期不得超过20年）租赁的收益，区域公共设施等级及面积，人流量及交通出行供给方式等；小区配套车库必须优先满足业主需求，这就引发了另外一个重要的指标。

车位配比

车位配比（车位户数比）这个值非常客观的显示了车位的供需比，小区一旦建成，小区内部供应就成为了一个固定值，当然也还存在小区临街道路的交通流量较小导致交通管制严格程度不够，出现占用小区内外部道路或其他场地停放车辆的现象，会增大当期小区实际车位户数比值。供给相对是一个固定值，需求将随着业主的收入增长情况、消费心态（共享车出行、环保出行）、交通基础配套改善、汽车产业发展（产销量增长情况）成为一个动态的需求市场。比如，我们可以关注乘联会公布的全国乘用车市场销量数据，比如乘用车零售今年1-5月累计下滑11.9%，销量下滑必然影响车位的需求减少，不同车型销售占比必然对不同大小的车位形成需求趋势的影响。以上都是宏观面上的影响，下面我们再列举几个微观上的影响。

所在楼层

通常情况下平街层或与出入口同层，相对较优，而距离出入口层层数越多，相对带来的浪费时间、增加了不便捷度，则处于劣势，另外还要考虑是否会出现洪涝灾害及影响的楼层，不同楼层的通风采光差异，长期潮湿的环境必然对长时间停放的汽车有损害。

车位大小

停放不同车型，对停车位的尺寸有强制性要求，小车位停大车型，必然容易出现擦挂、上下车不便等影响停车，针对不同车型停车位的尺寸有对应的标准，比如按照机动车设计车型的外廊尺寸，小型车外廊尺寸为总长4.8米，总宽1.8米，按照车位设计规范要求，机动车之间的横向最小净距0.6米，机动车与柱间最小净距0.3米等。另外近年来部分楼盘车位建有子母车位，满足了家庭两辆车辆停放的需求。

平面位置

这里就包括前面开发商朋友提到的是否靠近电梯等垂直交通设施，以及是边位还是中位，是否与突出的消防管道及消防栓相邻，是否地下为排水沟长期有水流，距离出入口转弯次数等都会影响车位定价。

另外我们还不得不考虑在汽车行业发展趋势大变革下，新能源汽车增长必然是长期的趋势，据前瞻产业研究院发布，我国产业规模预测2020年汽车产销规模达到3000万辆，2025年3500万辆，2035年3800万辆;其中2020年新能源汽车销量超过总销量7%，2025年超过15%，2030年超过40%，所以，车位是否靠近墙壁或立柱，便于充电桩安装将也是一项考虑因素。充电桩约等于“加油站”，从投资人的角度看购买一个停车场还送了一个加油站，这是最划算的投资。

希望以上思考能帮助到我们开发商朋友在车位销售时进行合理定价，帮助各位业主选购到自己最适合的车位。

                             2019-07-10

作者：

重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司--标准中心