关于完善房地产项目用地配套政策的通知

渝国土房管规发〔2015〕4号

各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，局属各单位，机关各处室：

为结合实际，切实做好《国土资源部  住房和城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）和《重庆市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》（渝府办发〔2015〕157号）贯彻实施工作，现就调整完善房地产项目用地配套政策有关事宜通知如下：

一、完善房地产项目用地用途转换配套政策

（一）支持房地产项目用地用途调整。经规划部门批准，已依法出让的房地产项目用地的土地用途由商业用途调整为商住混合（含居住）用途或商住混合（含居住）用途调整为商业用途的，由国土部门委托具备资质的土地评估机构评估土地使用权人申请修订土地出让合同时点新、旧用途楼面地价，按新、旧用途楼面地价之差与原土地出让合同约定的建筑面积的乘积补缴地价款。土地使用权人申请将已依法取得的未开发的出让房地产项目用地调整为新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业及现代服务业等项目用地的，经规划部门批准后，由国土部门委托具备资质的土地评估机构评估新、旧用途及规划条件下的总地价，并重新签订土地出让合同。新用途及规划条件下的地价高于原用途、原规划条件下的地价的，应补缴相应的土地价款。

（二）优化房地产项目商住用途比例结构。主城区成熟商圈及重要交通枢纽区域（详见附件）已依法出让的房地产项目用地（商住混合或居住用地），经规划部门批准发生住宅与商业建筑面积用途比例转换的，由国土部门委托具备资质的土地评估机构评估土地使用权人申请修订土地出让合同时点住宅与商业建筑面积用途比例转换前、后的土地楼面地价，按转换前、后土地楼面地价之差与原土地出让合同约定的建筑面积的乘积补缴土地价款。主城区除上述成熟商圈及重要交通枢纽外的其他区域已依法出让的房地产项目用地（商住混合或居住用地），经规划部门批准发生住宅与商业建筑面积用途比例转换的，不再增收土地价款。

二、完善房地产项目土地价款分期缴纳配套政策

（三）调整房地产用地分期缴款政策。出让房地产项目用地的竞买保证金不得低于土地出让起始价的20%。土地价款超过5000万元（含5000万元）的可约定分期缴纳土地价款，分期缴纳全部土地价款的期限原则上不超过一年，首付款比例不得低于全部土地价款的50%。经土地出让协调决策机构集体认定，土地价款超过10亿元（含10亿元）的房地产项目用地可以约定在一年内支付全部土地价款的60%，两年内全部缴清。土地出让成交后，应约定在10个工作日内缴纳首付款并签订土地出让合同。受让人逾期不签订土地出让合同的，终止供地，不退还定金。分期缴款的，应约定按分期缴款比例分期交地的时间及土地面积。

（四）规范房地产项目土地分期办证行为。出让房地产项目凡符合下列情形之一的，可按缴款比例分期办理房地产权证：已按土地出让合同约定的付款方式缴清土地价款首期款项的；因政府原因未能按期交付已缴纳土地价款对应比例土地或影响建设进度且缴款比例达到50%以上（含50%）的；外资企业受让人以外资结汇方式缴纳土地价款且缴款比例达到50%以上（含50%）的。分期办证的地块土地面积比例与地上计容比例均不得超过已缴纳的土地价款比例。主城区内出让房地产项目用地申请分期办证的，由市局审批。

（五）明确房地产项目土地分宗办证政策。受让人按规定缴纳土地价款后，符合下列情形之一的，可以申请分宗办理房地产权证：因市政道路、地形地貌等自然分割成块，且规划部门批准有建设规模的土地；项目规划方案中分期建设且规划部门批准有建设规模的土地；受让人自行申报且经规划部门批准分宗方案的土地。受让人提出分宗办证申请时，应承诺“若出现处置该宗土地的情况时，须遵循规划批准的原项目规划方案”。分宗办证后，应在房地产权证附记栏备注“该宗土地（建筑）属于原整体项目中的一部分”。不得对跨建筑物（不含地下部分，如车库等）的地块分宗办理房地产权证，不得将原整宗地中公共绿化、道路以及无建设规模的单独地块与其余地块分别分宗办理房地产权证。

（六）支持房地产项目分宗开发预售。房地产项目可按已分宗办证土地面积及对应的规划条件分期开发，并按分宗土地证书记载的规划建筑面积办理对应楼幢预售手续。办理预售前存在增加计容（或不计容）建筑面积应补缴土地价款的，可按分宗的土地面积核算应补缴的土地价款，补缴土地价款并修订土地出让合同后，按分宗的土地面积办理对应楼幢预售手续。

三、加大市场秩序和土地供后监管力度

（七）加强房地产项目土地供后监管。各区县（自治县）国土部门应及时提醒受让人按期缴款。对未按土地出让合同约定缴纳土地价款的，应依法履职，加大催收力度，确保土地价款足额征缴到位。要督促受让人有序推进开发建设，依法依规查处闲置土地，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置。各区县（自治县）国土房管部门应建立分期分宗办证、抵押及分期预售的信息化管理台账，加强各环节的信息记录、核实认定和监管工作，确保本通知的政策平稳执行，落到实处。

（八）完善房地产市场监管制度。各区县（自治县）国土房管部门要严格落实市场监管主体责任，强化房地产项目市场监管，进一步健全规范市场秩序的长效监管机制。要加强与工商、经侦、金融、建设、规划等部门协调配合，严密防范房地产市场风险，严厉查处房地产预售项目售后返租、擅自拆分产权分零销售等违法违规销售行为。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，应限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。土地房屋权属登记部门收到法院要求查封、扣押、冻结房地产项目土地房屋协助执行通知后，若发现查封、扣押、冻结的土地房屋实际价值明显超过协助执行通知声明价值的，应及时将有关情况上报区县人民政府并函告法院，就查封、扣押、冻结的土地房屋范围提出合理建议。

四、本通知自印发之日起执行，远郊区县参照本通知执行。本通知下发前，凡属本通知第一条规定的情形，用地单位申请接受社会监督修订土地出让合同已签订了成交确认书的，仍按原政策规定执行。

附件：主城区成熟商圈及重要交通枢纽区域级别范围图（略）