重庆市国土房管局关于

印发《重庆市国有建设用地使用权

供应地价评估和价款测算细则（试行）》的通知

渝国土房管发〔2014〕6号 

各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，局属各单位，机关各处室：

根据《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发〔2010〕113号）、《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）精神，市局制定了《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则（试行）》（以下简称“《细则》”）。《细则》已经2014年第4次局长办公会审议和市政府法制办登记审查，并报市政府审定，现印发给你们，请认真遵照执行。

一、严肃纪律，加强土地评估审计

市 土地交易机构和区县（自治县）国土部门应通过公开方式建立并定期更新从事土地出让地价评估和土地成本审计（评估）的中介机构名录库。国有建设用地使用权出 让前，市土地交易机构和各区县（自治县）国土部门应委托具备资质的土地评估机构评估拟出让宗地的市场参考价格。协议出让、划拨土地补办出让手续以及已出让 土地补缴地价款等需要进行地价评估的，也应按照上述要求组织评估。

各区县（自治县）国土部门应严格执行土地成本审计（评估）制度，按照《重庆市人民政府关于加强国有经营性建设用地使用权公开交易成本审计评估的通知》（渝府发〔2008〕122号） 要求委托具备相应资质的社会中介机构对拟供应宗地的土地成本进行审计（评估）。协议收回、收购国有建设用地使用权的，应委托具备资质的土地评估机构按照国 家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据宗地的空间位置、土地面积、原依法批准的用途、原取得方式、剩余年限、现状等条件，选取合适的评估方法评估确 定收回、收购土地使用权参考价格。土地储备机构等任何单位都不得以任何方式虚增土地成本。国土部门应会同相关部门加强监督管理，并对审计（评估）的土地成 本进行集体研究会审确认。

二、明确要求，规范土地评估行为

新 的基准地价发布前，土地评估机构在出让地价评估和补缴地价款评估时，应在成本逼近法和基准地价系数修正法中优先选用成本逼近法，审慎选用基准地价系数修正 法。使用基准地价系数修正法进行出让地价评估时，应严格执行基准地价实施细则及本通知、《细则》确定的规则和修正系数。

自本通知印发之日起，《重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》（渝国土房管发〔2000〕315号）、《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》（渝国土房管发〔2002〕486号）的基准地价基准日调整为2014年1月1日。将渝国土房管发〔2000〕315号第4.1条成熟度修正的内容调整为“成熟度是指宗地的实际开发程度，当宗地外实际开发程度不是三通（通水、通电、通路）、宗地内实际开发程度不是平整场地时，应进行成熟度修正”。将渝国土房管发〔2002〕486号第6.1条成熟度修正的内容调整为“成熟度是指宗地的实际开发程度，当宗地外实际开发程度不是五通（通水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内实际开发程度不是平整场地时，应进行成熟度修正”。上述两个文件的成熟度修正系数表不变。

三、严格监管，做好报告审查备案

土地评估或审计机构要按照国家和我市的有关要求，客观、独立、公正地完成地价评估或土地成本审计（评估）工作，出具土地估价报告或土地成本审计（评估）报告。任何单位和个人不得干预地价评估及土地成本审计（评估）活动。土地估价报告应登陆“土地估价报告备案系统”报国土资源部备案。自2014年6月1日起，国土部门在土地市场动态监测监管系统中发布土地出让公告时，应填写土地估价报告备案号。

市 土地估价行业协会要加强对土地评估机构的行业管理，建立和完善土地评估机构信用、质量、业绩等管理制度。定期组织专家对土地估价报告进行随机抽查和评议， 并向社会公布抽查评议结果。土地评估机构要加强自律，做好保密工作，提高服务效率。相关中介机构和土地估价师在土地估价过程中收受贿赂、弄虚作假的，今后 一律不得从事我市国土部门委托的土地估价工作，并由行业协会按行业规定处理；造成重大失误或严重后果的，移送纪检监察部门及司法机关处理，并承担相应的法 律责任。

四、集体决策，科学确定出让价格

国 有建设用地使用权供应地价评估和价款测算中涉及的地价标准按以下要求执行：主城区的基准地价和土地出让金标准按市政府公布的有关文件规定执行，综合楼面地 价、土地级别、土地增值收益率和土地出让纯收益比率按市国土部门公布的文件规定执行；主城区外的各区县（自治县）的基准地价和土地出让金标准按市政府公布 的有关文件规定执行，综合楼面地价按各区县（自治县）国土部门公布的年度综合楼面地价文件执行，土地级别按市国土房管局、各区县（自治县）政府公布的最新 土地级别文件执行，土地增值收益率和土地出让纯收益比率由各区县（自治县）国土部门测算并公布执行。

市 土地交易机构、区县（自治县）国土部门或土地供应协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场 运行情况，集体决定土地供应起始价。划拨土地价款应根据土地平均的取得和开发成本核定，并由划拨土地使用权人按规定缴入财政专户。若划拨土地使用权人前期 已垫支了土地征收、拆迁费用的，划拨土地价款应由区县（自治县）征地办（国有土地上房屋征收办）将划拨土地使用权人实际垫支的土地征收、拆迁费用缴入财政 专户。

五、规范管理，加强出让合同监管

市土地交易机构、区县（自治县）国土部门要按照有关规定进一步规范签订土地出让合同。土地出让合同中不再使用“计价建筑面积”，应以规划部门明确的要求约定容积率或建筑面积；规划部门未明确容积率或建筑面积的，按《细则》的规定约定建筑面积并写明不同用途的面积比例。土地出让合同补充条款中涉及“补缴土地出让金”、“征补土地出让收益”等表述全部统一规范为“补缴地价款”。区县（自治县）国土部门要加强与规划部门的联动，按照合同约定做好土地出让后增加土地面积或建筑面积、改变土地利用条件、发生土地增值等情况补缴地价款修订土地出让合同工作，确保应补缴地价款及时征缴到位。

区 县（自治县）国土部门要重点加强对工业用地和参照工业用地供应的项目用地的供后监管，在土地出让竞买须知和出让合同中载明工业项目投入产出强度、经营使用 范围等产业用地发展要求和有关监管事项，明确约定受让人未经批准擅自改变土地用途或产业经营业态等情形应承担的违约责任和相关用地退出机制。要会同相关部 门严格此类房地产在方案设计、建设、转让、抵押、租赁等环节的监管，严禁未经批准擅自改变土地用途。

六、明确时限，主动做好宣传服务

本通知及《细则》自发布之日起施行。施行之日起同时废止《重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）》（渝国土房管发〔2009〕255号）。

各区县（自治县）国土部门应及时将本通知在各单位政务门户网站上予以公开，并主动做好《细则》的宣传解释工作。

本通知及《细则》由重庆市国土资源和房屋管理局负责解释。对《细则》执行过程中的有关问题，请及时与市国土房管局土地利用处联系。

附件：重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则（试行）

           重庆市国土房管局

           2014年5月18日

公开方式：主动公开

重庆市国土房管局办公室                      2014年5月19日印发

附件

重庆市国有建设用地使用权

供应地价评估和价款测算细则（试行）

第一章           总  则

第一条   为规范国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算行为，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》、《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》及《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》等土地供应的相关规定、规程和标准，结合我市实际，制定本细则。

第二条   本细则适用于重庆市主城区国土资源行政主管部门（以下简称“国土部门”）拟定土地供应方案涉及的地价评估和价款测算，以及土地出让后增加土地面积或建筑面积、改变土地利用条件、发生土地增值等情况需要补缴地价款的评估及价款测算。

主城区外的区县（自治县）国土部门应根据本细则制定本行政区的实施办法。

第二章           国有建设用地使用权出让

第一节         基本原则

第三条   国土部门应委托具备资质的土地评估机构按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据拟出让宗地的空间位置、土地面积、规划用途、规划建筑面积、出让年期等条件，选取合适的评估方法并结合土地市场情况评估拟出让土地市场参考价。

第四条   国土部门或土地出让协调决策机构应以评估的市场参考价为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让起始价。

土地出让起始价不得低于拟出让土地所在级别基准地价的70%。工业用地的出让起始价不得低于国家及重庆市规定的工业用地出让最低价标准。

第二节         评估技术要求

第五条   土地评估机构除遵循《城镇土地估价规程》、《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规定、标准规范外，还应符合《重庆市城市规划管理技术规定》及本细则等重庆市的相关规定。

第六条   评估居住用地，应优先选用市场比较法、剩余法；评估商业、旅游、娱乐用地，应优先选用市场比较法、收益还原法。

评估整合零星土地面积、用地红线范围调整导致土地增值补缴地价款的，应优先选用剩余法、市场比较法、成本逼近法。

第七条   采用成本逼近法评估的，土地增值收益按不低于附录一规定的土地增值收益率计算。对容积率低于1.5的商住用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行用途修正。

采用基准地价系数修正法评估的，对容积率低于1.5的商住用地，基准地价按1.2的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，基准地价按1.2的修正系数进行用途修正。

第八条   土地评估机构确定建议底价时应遵循以下要求：

（一）选用两种评估方法的评估结果差异在30%以内的，可以取两种评估方法的算术平均值作为建议底价。

（二）选用两种评估方法的评估结果差异超过30%的，应在评估报告中分析原因，并按市场比较法（或剩余法、收益还原法）评估结果所占权重应大于50%的原则合理确定建议底价。

（三）选用两种评估方法的评估结果差异超过50%的，应直接以较高的评估结果确定为建议底价。

（四）需突破上述建议底价确定原则的，土地评估机构应申请市土地估价行业协会组织专家论证，并在估价报告中阐明理由及专家论证意见。

第三节         容积率与建筑面积

第九条   本细则所指的容积率与建筑面积是指国土部门测算土地价款、土地评估机构评估市场参考价的容积率与建筑面积。

第十条   经营性用地及基准地价参照商业、住宅用地供应的土地的建筑面积按以下原则确定：

（一）对单一用途的用地，按以下原则确定建筑面积：

——土地用途全部为商业服务业设施用地的（即《规划条件函》中土地性质只有商业B的情况），建筑面积全部为商业。

——土地用途全部为居住用地的（即《规划条件函》中土地性质只有居住R的情况），建筑面积中的商业住宅比按2∶8确定。

（二）对多种用途混合布局的用地，若规划部门已明确各用途的规划建筑面积的，以规划部门明确的地块中各用途的规划建筑面积作为建筑面积。若规划部门未明确地块中各用途的规划建筑面积的，商住混合用地的建筑面积按以下原则确定：

——以居住为主要用地性质与其他性质混合布局的用地（即《规划条件函》中土地性质居住R排在前面的情况），建筑面积中的商业住宅比按3∶7确定。

——以商业等为主要用地性质与居住混合布局的用地（即《规划条件函》中土地性质商业B排在前面的情况），建筑面积中的商业住宅比按6∶4确定。

第十一条     工业用地及基准地价参照工业用地供应的土地的建筑面积按以下原则确定：

（一）规划部门明确用地性质为工业用地（规划代码M），投资行政主管部门明确产业类别的生产性工业项目的，按国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》中的容积率控制指标下限确定建筑面积；投资行政主管部门明确为标准厂房项目的，按1.0确定容积率和建筑面积。

（二）规划部门明确用地性质为物流仓储用地（规划代码W）、公共管理与公共服务设施用地（规划代码A）、道路与交通设施用地（规划代码S）、公用设施用地（规划代码U）等基准地价参照工业用地供应的，按规划部门确定的容积率控制指标上限确定建筑面积。

第十二条     土地用途为加油（加气）站等规划部门无法明确容积率和规划建筑面积的，按1.5确定容积率和建筑面积。

第四节         土地成本及其他规费

第十三条      新增国有建设用地（指农民集体所有的土地经依法征转用后未供应的土地）的土地成本由国土部门委托具备资质的审计机构审计确定。

存量国有建设用地（指上述新增国有建设用地以外的国有建设用地）的土地成本按以下原则确定：

（一）适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收拆迁安置和补偿的国有建设用地使用权及房屋的，土地成本由国土部门委托具备资质的审计机构审计确定。

（二）协议收回、收购国有建设用地使用权的，土地成本由国土部门委托具备资质的土地评估机构按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据宗地空间位置、土地面积、原依法批准的用途、原取得方式、剩余年限、现状等条件，选取合适的评估方法评估确定。评估基准日以国土部门委托之日为准。

（三）国有空地（指存量国有建设用地中未明确土地权利人的土地）的土地成本由国土部门委托具备资质的土地评估机构参照周边国有土地用途（容积率按1.5确定）的划拨国有建设用地使用权评估确定。评估基准日以国土部门委托之日为准。

第十四条      市政府规定的征地统筹费、基本农田调剂费、控规费等其他规费按有关规定测算。审计（评估）费按实际发生的费用确定。国家或市政府从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金不得以其他规费方式计入土地出让价款。

第三章           已出让土地补缴地价款

第一节         一般规定

第十五条      土地出让后，经规划部门批准增加零星土地面积或建筑面积、建筑面积用途比例调整等土地使用条件改变的，应依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目竣工核实确认书》及《房屋面积测量报告》等批准、确认文件在建设工程规划许可阶段或竣工验收房测阶段补缴地价款，且在向社会公告、接受社会监督无异议后方可按规定修订土地出让合同。

第十六条      建设工程项目竣工验收（复核）时的房测建筑面积不超过土地出让合同约定的建筑面积2%的为正常误差范围。国土部门按本细则测算应补缴的地价款并开具非税缴款书（主城区范围内由各区分局测算并报市局审查后由市局开具非税缴款书），土地使用权人据此缴纳价款后，凭非税收入一般缴款书收据和国土部门出具的补缴地价款测算说明直接到产权登记部门办理相关产权登记，不再修订土地出让合同。

第二节         增加零星土地面积

第十七条      零星土地包括以下情况：

（一）符合《重庆市城市规划管理技术规定》的不具备单独建设条件的零星建设用地。具体包括：规划人口大于20万的城市中规划用地面积小于3000平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）和用地面积小于2000平方米的非居住用地；规划人口大于5万、小于或等于20万的城市中规划用地面积小于1500平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）和用地面积小于1000平方米的非居住用地。

（二）经规划部门出具规划意见明确为因用地狭窄或与城市道路不相连等原因不具备单独建设条件的建设用地（含地上、地下空间建设用地使用权）。

第十八条      将零星土地整合到已出让邻近土地实施统一规划建设的，经征询规划部门意见后，可通过接受社会监督公告方式办理零星土地的出让手续，签订补充合同或修订原土地出让合同，核发出让用地红线图，出让起止年限以原出让土地的出让合同约定的年限为准。

第十九条      国土部门应委托具备资质的土地评估机构参照本细则第二章的规定评估整合后的全部土地的市场参考价楼面单价后，以该楼面单价与所整合的零星土地的规划建筑面积的乘积补缴地价款。零星土地无规划建筑面积，按1.5的容积率确定测算应补缴地价款的规划建筑面积。

第二十条      所整合的零星土地为地上地下空间建设用地使用权的，国土部门应委托具备资质的土地评估机构参照本细则第二章的规定评估所整合的地上地下空间建设用地使用权市场参考价格，以此确定应补缴地价款。

所整合的地上地下空间建设用地使用权用途为人行过街天桥、空中连廊、地下通道的，可以划拨方式供应，补缴划拨土地价款。若其中有部分用作经营性用途的，按本条第一款执行。

第三节         工业类用地增加建筑面积

第二十一条        工业用地（含标准厂房用地）出让后，土地使用权人在符合规划、不改变土地用途的前提下提高土地利用率和增加建筑面积的，不补缴地价款。

第二十二条        基准地价参照工业用地出让的物流仓储用地、教育科研设计用地、公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地出让后，土地使用权人在符合规划、不改变用途的前提下增加建筑面积的，按以下方式补缴地价款：

（一）增加计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别工业用途的土地出让综合楼面地价标准与增加的建筑面积的乘积补缴地价款。

（二）增加不计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途土地出让金标准与增加的不计容建筑面积的乘积补缴地价款。

第四节         商住类用地增加建筑面积

第二十三条        依法出让的房地产用地，经规划部门批准增加的建筑面积为计容建筑面积的，按以下方式补缴地价款：

（一）用途为商业（含小区会所）、住宅的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别商业、住宅用途土地出让综合楼面地价标准，与增加的对应用途计容建筑面积的乘积补缴地价款。

（二）用途为车库的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业用途土地出让金标准，与增加的计容车库建筑面积的乘积补缴地价款。

（三）用途为管理用房（含物管用房、设备房、学校、幼儿园、避难层等配套用房）的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途土地出让金标准，与增加的计容管理用房建筑面积的乘积补缴地价款。

（四）用途为社区用房、邮政用房的，不补缴地价款。

第二十四条        依法出让的房地产用地，经规划部门批准新明确或增加的建筑面积为不计容建筑面积的，按以下方式补缴地价款：

（一）用途为商业（含小区会所）、住宅的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业、住宅用途的土地出让金标准与增加的对应用途不计容建筑面积的乘积补缴地价款。

（二）用途为车库的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业用途土地出让金标准的50%，与增加的不计容车库建筑面积的乘积补缴地价款。

（三）用途为管理用房（含物管用房、设备房、学校、幼儿园、避难层等配套用房）的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途土地出让金标准，与增加的不计容管理用房建筑面积的乘积补缴地价款。

（四）用途为社区用房、邮政用房及架空层的，不补缴地价款。

第二十五条        本细则执行前后新旧政策衔接按以下规定处理：

（一）2011年12月31日前，规划部门已核发该项目全部规划许可还未最终修订土地出让合同的项目，仍按原地上/地下建筑面积的方式修订土地出让合同。增加地上建筑面积参照本细则第二十三条规定补缴地价款；增加地下建筑面积参照按本细则第二十四条规定补缴地价款。

（二）2011年12月31日前，规划部门已核发项目部分规划许可，2012年1月1日后又核发了剩余部分规划许可的项目，统一按照计容/不计容建筑面积的方式修订土地出让合同。已核发规划许可部分（含已修订出让合同部分）的地上建筑面积认定为计容建筑面积，地下建筑面积认定为不计容建筑面积。

（三）2012年1月1日后，规划部门已核发项目的部分规划许可，且国土部门已按地上/地下建筑面积的方式修订土地出让合同补缴过地价款的项目，统一按照计容/不计容建筑面积的方式修订土地出让合同。原修订土地出让合同中的地上建筑面积减去计容建筑面积后仍有剩余的，剩余的地上建筑面积可以抵扣增加的不计容建筑面积。

第二十六条        依法出让的房地产用地，无法核定增加地上、地下或计容、不计容建筑面积的历史遗留问题，采用增加的建筑面积优先满足车库的原则，按以下方式补缴地价款：

（一）增加的建筑面积用途为商业（含小区会所）、住宅的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别商业、住宅用途土地出让综合楼面地价标准，与增加的对应用途建筑面积的乘积补缴地价款。

（二）增加的建筑面积用途为车库的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业用途土地出让金标准的50%，与增加的车库建筑面积的乘积补缴地价款。

（三）增加的建筑面积用途为管理用房（含物管用房、设备房、学校、幼儿园、避难层等配套用房）的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途土地出让金标准，与增加的管理用房建筑面积的乘积补缴地价款。

（四）用途为社区用房、邮政用房及架空层的，不补缴地价款。

第二十七条        在核定处理增加建筑面积的历史遗留问题时，应实事求是按以下原则处理：

（一）土地出让合同中未约定建筑面积的历史遗留问题，按土地出让时或之后规划部门首次确定的规划指标核定原土地出让合同建筑面积。土地出让后规划部门首次确定规划指标在政府首次批准该宗地所在片区城市（镇）控制性详细规划之后的，按政府首次批准该宗地所在片区城市（镇）控制性详细规划指标核定原土地出让合同建筑面积。

（二）原商住用地首次出让时规划部门给定容积率低于1.5，但国土部门按1.5的容积率核定计价建筑面积测算土地出让金的，经依法批准提高容积率的，以1.5的容积率测算计价建筑面积作为原土地出让合同约定的计容（或地上）建筑面积基数。凡计容（或地上）建筑面积超过此基数的，应视为增加的计容（或地上）建筑面积，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的各用途级别对应的土地出让综合楼面地价标准，与增加的计容（或地上）建筑面积的乘积补缴地价款；凡计容（或地上）未超过此基数的，不补缴地价款。

（三）《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发〔2010〕113号）发布前出让的土地增加地上（或计容）建筑面积且在本细则印发之日后申请修订土地出让合同的，以渝府发〔2010〕113号文发布时点为限，在此之前增加的地上（或计容）建筑面积已销售部分按照房管部门首次批准销售时执行的补缴政策和标准补缴地价款（须房屋登记机构出具销售时间、套数、面积有关情况的证明材料）。

（四）土地出让后增加的建筑面积系政府回购用作城市房屋征收拆迁安置房或农转非安置房的，在经区政府及市级相关部门认定并出具证明材料后，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别住宅用途土地出让金标准，与增加的建筑面积中政府回购用作城市房屋征收拆迁安置房或农转非安置房的建筑面积的乘积补缴地价款。

（五）根据《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发〔2009〕9号）、《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（渝办发〔2010〕92号）关于2009年、2010年出让土地（以土地出让公告发布时间或成交确认书时间为准）“居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金”的规定，免交范围按以下规则执行：

——根据《建设工程规划许可证》等相关规划批准文件，住宅建筑面积占总建筑面积75%（含75%）以上的商住用地，免交全部不计容车库和设备用房的土地出让金；

——根据《建设工程规划许可证》等相关规划批准文件，住宅建筑面积占总建筑面积75%以下的商住用地，免交住宅建筑面积占总建筑面积比例的不计容车库和设备用房的土地出让金。

第五节         不同用途建筑面积比例转换

第二十八条        不同用途建筑面积比例转换是指房地产开发用地或多用途混合用地依法出让后，经规划部门批准在不改变商住用地性质且在土地出让合同约定的建筑面积内，建筑面积土地用途比例由低效用途转为高效用途或高效用途转为低效用途的情形。高效用途与低效用途以该宗地各用途级别对应的土地出让金标准的高低进行认定。计容建筑面积与不计容建筑面积不能相互转换抵扣。

第二十九条        计容建筑面积土地用途比例由低效用途转为高效用途的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别高效用途土地出让综合楼面地价标准，同低效用途土地出让综合楼面地价标准之差，与低效用途转为高效用途的计容建筑面积的乘积补缴地价款。

不计容建筑面积土地用途比例由低效用途转换高效用途的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别高效用途土地出让金标准同低效用途土地出让金标准之差，与低效用途转为高效用途的不计容建筑面积的乘积补缴地价款。

第三十条     计容或不计容建筑面积土地用途比例由高效用途转换为低效用途的，高效用途减少的面积直接抵扣低效用途增加的面积，不补缴地价款。

第六节         其他改变土地使用条件的情形

第三十一条        依法取得的房地产开发用地，经规划部门批准依法调整土地出让合同约定的土地用途，属商业调整为商住（含居住）用途或商住（含居住）调整为商业用途，以及多用途混合用地调整为单一用途等改变土地用途的情形，由国土部门委托具备资质的土地评估机构评估土地使用权人申请修订土地出让合同时点新、旧用途楼面地价。有地价增值的，应按新、旧用途楼面地价之差与原土地出让合同约定的建筑面积的乘积补缴地价款。

第三十二条        有下列情形之一的，土地使用权人可申请延长土地出让年限，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别各用途的土地出让综合楼面地价标准的40%除以对应的出让年限后，乘以延长的土地出让年限，再与原土地出让合同约定的建筑面积的乘积补缴地价款：

（一）相邻地块为同一土地使用权人且土地使用权到期年限不一致，经规划部门批准优化作为一个项目实施，需统一相邻地块土地出让年限的。

（二）闲置土地经依法依规处置完毕后，土地使用权人申请以首次取得《建设工程施工许可证》的时点作为出让起始年限延长土地出让年限的（延长后的剩余出让年限不得超过法定最高出让年限）。

第三十三条        房地产用地出让后，经规划部门批准将商住用地容积率调低到1.5及以下的，由国土部门委托具备资质的评估机构按土地使用权人申请修订土地出让合同时点评估新、旧容积率规划条件下的总地价。有地价增值的，应按评估的新、旧容积率规划条件下总地价差额补缴地价款。

第三十四条        因土地出让用地红线调整等其它土地利用条件改变需补缴地价款的，由国土部门委托具备资质的土地评估机构按国家发布的有关规定、规程标准、技术规范及本细则确定的有关技术要求评估确定应补缴的地价款。

因政府原因导致出现此类土地利用条件改变需补缴地价款，且同时对土地使用权人造成一定的资金占用损失的，须区政府及相关部门出具有效关联证明文件并报市国土部门审查，土地评估机构在评估应补缴地价款时应客观、合理测算并扣除土地使用权人的资金占用损失。

第四章           划拨国有建设用地使用权补办出让

第三十五条        在符合有关规定和条件的前提下，划拨土地使用权人申请以协议方式调整为出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，由国土部门委托具备资质的土地评估机构评估在现状使用条件下（即按土地使用权证记载的原依法批准的土地用途、土地面积、房屋建筑面积，下同）土地使用权人申请出让时点的出让土地使用权的正常市场价格与附录二规定的土地出让纯收益比率的乘积补缴土地出让金。

首次划拨时土地使用权人未缴纳划拨土地价款的，由国土部门委托具备资质的土地评估机构按土地使用权证记载的土地用途，评估在现状使用条件下土地使用权人申请出让时点的出让土地使用权的正常市场价格补缴地价款。

第三十六条        经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）等保障性住房项目的住宅部分分摊的土地划拨调整为出让的，以协议方式办理出让。

（一）经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房、房改房等保障性住房项目的住宅部分分摊的土地划拨调整为出让的按以下方式办理：

——房屋竣工验收后，土地使用权人在为住房所有权人办理购房转移登记前，申请统一办理住宅部分划拨调整为出让的，按土地使用权人申请出让时点国土部门公布执行的对应级别住宅用途的土地出让综合楼面地价标准乘以附录二规定的土地出让纯收益比率后，与申请出让的住宅用途建筑面积的乘积补缴土地出让金。

——土地使用权人为住房所有权人办理购房转移登记后，由住房所有权人自愿、单独申请办理住宅划拨调整为出让的，按住房所有权人提出办理出让手续申请时市政府公布执行的对应级别基准地价折算楼面地价的10%与申请出让的住宅用途建筑面积的乘积补缴土地出让金。

（二）经市政府批准的危旧改安置房项目用于危旧改安置的住宅部分（由危旧改主管部门依照有关程序书面认定）分摊的土地划拨调整为出让的，由土地使用权人统一申请办理，按土地使用权人申请出让时点市政府公布执行的对应级别住宅用途土地出让金标准与用于危旧改安置的住宅建筑面积的乘积补缴土地出让金。

第三十七条        经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）等保障性住房项目配建的配套商业用房、车库用房、配套设施用房等非住宅部分分摊的土地划拨调整为出让的，以协议方式办理出让。

（一）计容的商业建筑部分，按土地使用权人申请出让时点国土部门公布执行的对应级别商业用途的土地出让综合楼面地价标准乘以附录二规定的土地出让纯收益比率后，与申请出让的计容商业用途建筑面积的乘积补缴土地出让金；计容的车库、管理用房建筑部分，按土地使用权人申请出让时点市政府公布执行的商业、工业用途对应级别的土地出让金标准与申请出让的各用途计容建筑面积的乘积补缴土地出让金。

（二）不计容建筑部分按土地使用权人申请出让时点市政府公布执行的各用途级别对应的土地出让金标准（用途车库的，土地出让金标准按商业减半执行；用途为管理用房的，土地出让金标准按工业执行）与申请出让的各用途不计容建筑面积的乘积补缴土地出让金。

（三）经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）等保障性住房项目配建的商业用房为独栋且具备单独招拍挂出让条件的住宿餐饮用地（宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所等）或商务金融用地（写字楼、商业性办公场所、金融活动场所等）的，应由政府收回规划为独栋商业用房的部分及其对应的国有建设用地使用权后重新招拍挂出让。出让地价评估和价款测算参照本细则第二章执行。

第五章           其他国有建设用地使用权供应方式

第三十八条        政府以划拨方式供应土地的，国土部门根据土地平均的取得和开发成本确定国有划拨建设用地使用权价格。涉及划拨国有空地的，对应国有空地的划拨土地使用权价格由国土部门委托具备资质的土地评估机构参照本细则第三条的规定评估确定。

第三十九条        政府将国有建设用地使用权出租给承租人使用的，国土部门应委托具备资质的土地评估机构按照本细则第二章的规定评估拟租赁宗地的土地出让市场价格并折算土地使用权年租金标准。

承租人取得土地使用权时未支付征地、拆迁等土地成本费用的，土地使用权年租金标准应按评估的土地出让市场价格折算；承租人取得土地使用权时已支付征地、拆迁等土地成本费用的，土地使用权年租金标准应按评估的土地出让市场价格扣除承租人实际支付的征地、拆迁等土地成本费用后的地价余额折算。土地使用权年租金标准按照附录三的公示折算。

第四十条     政府以国有建设用地使用权作价出资（入股）的方式供应土地的，国土部门应委托具备资质的土地评估机构按照本细则第二章的规定评估拟作价出资（入股）宗地的出让市场参考价，以此计作国家资本金或股本金。

国有企业改制采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，企业应委托具备资质的土地评估机构评估委托评估时点现状使用条件下的出让土地使用权的正常市场价格与划拨土地使用权价格差额，国土部门以此计作国家资本金或股本金。

第六章           价款测算报告

第四十一条        国土部门须严格按本细则及有关规定测算确定土地供应价款，并形成书面报告。

报告应包括土地的基本情况，土地供应价款的计算依据、过程、结果，土地成本审计（评估）确认结果等。涉及协议出让、工业用地出让的，在报告中还应列出基准地价、工业用地出让最低价标准。

第四十二条        国有建设用地使用权供应价款测算报告是集体研究土地出让底价和应补缴地价款的重要依据，应由经办人、负责人签字，须纳入宗地供应档案，存档备查。

附录一  重庆市主城区土地增值收益率

附录二  重庆市主城区土地出让纯收益比率

附录三  土地使用权年租金标准折算公式

附录一

重庆市主城区土地增值收益率

附录二

重庆市主城区土地出让纯收益比率

附录三

土地使用权年租金标准折算公式

a=（A1-A2）×r/[1-（1+r）-n]

A1：评估确定的法定最高出让年限的土地出让市场价格；

A2：承租人实际支付的征地、拆迁等土地成本费用；

a：土地使用权年租金标准；

r：土地还原利率；

n：法定最高出让年限。