中估协发《土地估价行业评估执业行为准则》《土地估价行业职业道德准则》

附件1

土地估价行业评估执业行为准则

【核心理念】：合法公道  诚信专业  重约控险

尽职查证  真实合规  完整保密

第一章  总则

第一条 为进一步规范土地估价行业行为、维护良好行业环境、防范行业风险，提高行业社会公信力，促进行业持续健康发展，根据《中华人民共和国资产评估法》等国家相关法律、法规和《中国土地估价师与土地登记代理人协会章程》，制定本准则。

第二条 中华人民共和国境内参与土地评估业务的评估机构和评估专业人员，均应遵守本准则。

第三条 本准则包括市场竞争行为、执业自律行为、承接业务行为、外部作业行为、撰写报告行为、管理底档行为六个部分。

市场竞争行为侧重市场经济中的经济行为以及与同行竞争行为方面；执业自律行为侧重自身执业能力提升建设方面；承接业务行为侧重和客户交流与承接项目方面；外部作业行为侧重整个项目外业作业和项目全过程管理方面；撰写报告行为侧重内业撰写报告方面；管理底档行为侧重项目作业底稿整理归档、档案管理以及信息保密方面。

第四条 本准则所称核心理念是对行为准则的提炼，阐明了评估机构和评估专业人员执行准则需遵守的方向性的关键要求。注释是对核心理念的条文说明。指引示例是正面的示例，评估专业人员应当自觉执行。禁行示例是反面的示例，评估专业人员应禁止该类行为发生。

评估机构和评估专业人员应自觉遵守核心理念、注释和示例所体现的基本原则。

第二章  市场竞争行为

【核心理念】：合法公道

第五条 注释（评估专业人员）：

1.评估专业人员开展评估业务应当遵守法律、法规。

2.评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个机构从事土地评估业务，不得同时在两个及以上土地估价行业评估机构从事土地评估业务。

3.评估专业人员不得采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员和其他评估机构等不正当手段招揽业务。

4.评估专业人员不得允许他人以本人名义从事评估业务，或者冒用他人名义从事评估业务。

5.评估专业人员在开展评估业务宣传时应实事求是，不作出无法证实的陈述；不得作出带有欺骗性、误导性的承诺；当确需在客户面前与其他评估专业人员或评估机构进行比较时，应客观陈述。

6.评估专业人员应有品牌意识，以自己的专业能力和服务赢得客户，尊重同行，公平竞争，打造有特色的专业服务品牌，维护个人、机构和行业三个方面的品牌形象。

第六条 注释（评估机构）：

1.评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开展评估业务，不得聘用或者指定不符合《中华人民共和国资产评估法》规定的人员从事评估业务，杜绝“挂证”行为的发生。

2.评估机构及其分支机构应当依法设立。合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师；公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师；评估机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。

3.评估机构不得允许其他土地评估机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他土地评估机构名义开展业务。

4.评估机构应自觉维护市场竞争秩序，依法竞争；服务内容及收费标准在其办公场所显著位置公示；不得以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务。

5.评估机构自我宣传要真实、客观，任何情况下不贬低竞争对手或散布歪曲事实的消息而误导客户。

6.评估机构应有品牌意识，凭借专业能力拓展业务，在公平竞争中赢得市场，打造有特色的专业服务品牌，维护机构和行业的品牌形象。

7.评估机构不得私自伪造、涂改或转让土地评估机构备案文件；不得故意纵容评估专业人员隐瞒有关情况或提供虚假材料办理评估机构备案 。

第七条 指引示例：

1.评估专业人员把本人或所在机构曾经完成过的相关业绩、取得的相关备案资格及营业范围、行业协会公布的业绩排名、客户评价等，客观、恰当地展示给客户。

2.评估专业人员在与客户交流时，宣传土地估价行业在社会经济生活中的地位、作用，宣传行业良好形象。

3.评估机构与其他类型专业的机构合作，或同一项目涉及多家土地评估机构参与，需订立分工协作协议。

4.评估机构不聘用已加入其他评估机构的评估专业人员，不将未从业土地估价专业人员的评估师证书挂靠在机构名下。

5.评估机构不得以各种不合法方式将业务收入返还给客户。

第八条 禁行示例：

1.评估专业人员及其所在评估机构告知或暗示客户，其与相关行政部门或负责人具有特殊关系，能够影响其态度或可以较方便地获得政府的审核批准。

2.在客户面前对同行进行不恰当地评价，或故意把同行的缺点或问题介绍给客户，故意向客户透露自律执业处罚中限于业内的通报内容，作为“内幕”渲染，以打压竞争对手，贬低诋毁同行，抬高自己来获取评估业务。

3.不考虑为保障项目质量应付出的基本成本，采用竞相降价的方式获得评估项目，扰乱评估市场。如各地方协会调查公布有本地区的行业成本，收费不宜低于该地区行业成本。

4.对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传，或利用媒体做不实报道。例如对客户宣称公司业绩包含实际未参与过的某重大项目，或仅参与重大项目的次要工作但对外宣称其工作为该项目的主要部分。

5.评估专业人员得知某某是某项目委托方的负责人，通过行贿等非正常方式获得评估业务。

第三章  执业自律行为

【核心理念】：诚信专业

第九条 注释（评估专业人员）：

1.评估专业人员从事评估业务时应遵守估价规程，独立、客观、公正，诚实守信。

2.评估专业人员应接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务。

3.评估专业人员应当接受继续教育，完成规定的继续教育，持续学习，不断提升专业能力；尊重知识产权,相互交流，创新服务。

4.评估专业人员应对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密。

5.评估专业人员应对自己执业行为负责，审慎执业；对自己的专业能力有充分认识，不承诺力不能及或不能如期完成的评估业务，不推诿应承担的责任；应保持勤勉谨慎、实事求是的工作作风。

6.评估专业人员应拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预；不得因个人主观偏见影响其分析、判断的客观性。

7.评估专业人员不得索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益。

第十条 注释（评估机构）：

1.评估机构应当依法接受土地估价行业协会的自律管理。评估机构加入评估行业协会，平等享有章程规定的权利，履行章程规定的义务。

2.评估机构应当做好自主管理，依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理；应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责；设立分支机构的，应规范分支机构管理，并对其业务负总责。

3.评估机构应当加强本机构评估专业人员职业道德教育和专业培训，支持本机构的评估专业人员参加继续教育，并提供必要的条件。

4.评估机构应采取措施保持独立性，不受其他单位和个人的非法干预和影响，不得接受客户的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具不真实的估价报告。

5.评估机构应当依法接受监督检查，依法提供评估档案以及相关情况。

6.评估机构应当与评估专业人员签订劳动合同，为其缴纳社会保险，按照国家有关规定办理人事档案存放手续。

7.评估机构应当根据业务需要建立职业风险基金，或者办理职业责任保险，完善风险防范机制。

8.评估机构不得因机构内部纠纷，给委托人或行业造成重大不良影响。

第十一条 指引示例：

1.评估机构和评估专业人员应当识别可能影响独立性的情形，合理判断其对独立性的影响。这些情形，通常包括评估机构、评估专业人员或者其近亲属与委托人或者其他相关当事人之间存在经济利益关联、人员关联或者业务关联。

2.在评估过程中受到来自行政或委托人的干预，或在接受报告评审过程中受到不公正对待或潜在胁迫时，评估专业人员应及时与主管部门或委托人、相关当事人沟通交流；如不能化解干预并影响评估机构和评估专业人员的独立执业，应向土地估价行业协会报告。

3.评估专业人员在收到可能影响公正评估的礼物时应向上级汇报并退回或上交。

4.评估机构和评估专业人员应注意职场基本礼仪。

5.评估机构和评估专业人员应随时关注行业影响、宣传专业观点，学习先进，培养锻炼新人，吸引更多的新生力量参与行业发展，壮大土地估价行业专业队伍。

6.评估专业人员应注重政策、信息更新，不断学习，减少因知识更新不及时导致的风险。

第十二条 禁行示例：

1.评估专业人员变更执业机构后，或者其个人的重要信息发生变化后，未按规定及时办理相关手续便从事土地评估业务。

2.评估机构的管理人员，超越合法管理权限干涉评估专业人员的独立执业活动，对其独立价值判断进行不当干预。

3.评估专业人员向客户暗示如果能得到额外的好处，则可以尽力出具其期望的评估结果。

4.评估机构发现评估专业人员与客户之间存在商业贿赂等现象，视而不见，姑息迁就。

5.评估专业人员在执行涉及企业上市、并购、重组，不动产投资信托收购物业等目的的评估业务时，在信息尚未在公开市场披露前，凭借提前了解到的内幕交易信息，向他人出售该信息，牟取个人利益。

6.评估专业人员开展评估业务后，发现卖家不了解市场行情，预期售价低于正常市场水平，故意压低评估结果，并以自己或代理人的名义低价购买该物业，或将此信息出售给其他潜在买家，牟取个人利益。

7.受到责令停业、责令停止从业处罚的评估机构、评估专业人员在处罚期限内承接评估业务，或出具接受处罚之前受理的未完成的评估业务的评估报告。

8.参与行业管理的评估专业人员，负责联系行政主管部门或有评估业务需求的部门，利用优势地位，制定不公平规则，垄断业务信息，为所在机构承接业务提供便利，牟取私利。

第四章  承接业务行为

【核心理念】：重约控险

第十三条 注释（评估专业人员）：

1.评估专业人员只能在所加入的评估机构从事土地评估业务，不得私自接受委托、从事业务、收取费用。

2.评估专业人员受指定承接业务应当在技术上具备评估的基本技能和水平。

3.评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避。

4.评估专业人员在受指定承接评估业务时，应与委托人进行充分沟通交流，明确客户需要的服务和机构提供的服务，依法确定估价目的、评估对象、估价期日、价格内涵、估价日期等估价基本事项。

第十四条 注释（评估机构）：

1.评估机构开展评估业务，应当由评估机构统一受理，分支机构应以设立该分支机构的评估机构名义承揽评估业务，以该评估机构名义出具评估报告。

2.评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办受理的评估业务；开展法定评估业务，应当指定至少两名土地估价专业评估师承办。

3.评估机构应当与委托人订立委托合同，约定双方的权利和义务，并按照合同约定向委托人收取费用。

4.评估机构不得受理与自身有利害关系的业务；不得安排与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员承接业务；不得接受委托人的索要、收受或者变相索要、收受回扣等不法要求。

5.评估机构不得分别接受利益冲突双方对同一评估对象相同事项进行评估的委托。

6.评估机构在承接评估业务之前，应当进行风险评估；对于无法有效控制风险的，客户有明确的不能让步的特殊要求并且明知做不到的，应当拒绝接受委托。

7.未经委托人书面同意，评估机构不得转让受托的业务。

第十五条 指引示例：

1.评估机构在承接业务时应拥有足够的评估专业人员，且其评估专业技术水平能够胜任所受托的评估业务。评估专业人员应当根据委托人的资信状况以及评估资料具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接该评估业务。

2.评估机构在接受委托前，应进行利害关系查证，查证在委托企业中是否存在近亲属等关系，是否持有股份或参与经营管理，以往是否存在业务往来或利害关系等。经查证发现，存在或可能存在利害关系的，应当向客户披露利害关系的性质、产生的环境以及其他相关的事实。客户继续委托评估的，相关利害关系人员应当回避。

3.评估机构接受委托之前，应了解该项目以往是否进行过评估。若发现近期存在重复委托，必须查清利害关系，以避免同一项目、同一期日、同一目的评估的利益冲突。若是本机构评估专业人员已经核实有瑕疵的项目，应当如实告知客户，不能为了承揽业务而隐瞒实情。

4.当两个产生或可能产生利益冲突的客户，共同委托同一家评估机构时，受指定承接业务的评估专业人员应保持中立态度。评估专业人员应当向每一位客户披露利益冲突的性质、产生的环境以及其他相关事实。

5.评估机构如果已经承接拟进行拍卖的标的物底价评估业务，应当拒绝任何潜在买家对于相同标的物交易价格的评估委托，以防止底价信息及拍卖方的相关信息在评估过程当中被泄露。

6.在抵押贷款评估中，评估机构如果与借款方有着长期的业务关系，应当向贷款方合法披露信息，由贷款方决定是否继续委托。

7.评估机构如果是综合性的专业服务公司，业务可能涉及评估、代理、物业管理等多个领域，如已经代理了物业销售业务，委托人拟同时委托交易价格的评估，应当向委托人合法披露针对同一标的已经承接的业务。

8.在承接评估业务时，客户对于完成评估业务的时间有要求，评估机构暂时不能派出足够的能够胜任该评估业务的评估专业人员的，应主动告知客户实际情况，以期赢得客户理解，延长完成评估业务的工作时间。如客户不能接受，则应主动放弃该评估业务，而不能先接受委托评估，派出估价水平和经验不足的评估专业人员，降低评估质量。

9.如果在评估过程中发现了新情况，评估专业人员需要重新考虑估价范围时，应当及时与委托人沟通并修订委托合同或签订补充合同。

10.委托合同应说明评估报告对外公布的限制性条款和授权条款。任何对该评估报告的公开引用或发布在公开媒体上，都需要有评估机构的书面同意。

11.委托合同当中宜明确暂停评估、终止评估情形及其处理办法，以及相应的评估费用支付方式。

12.委托合同中应约定双方责任。委托人的责任可以包括提供必要的评估资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性等。评估机构的责任可以包括，在遵守相关法律、法规和估价规程前提下，对评估对象在估价期日的特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见等。

第十六条 禁行示例：

1.评估专业人员明知欠缺相关知识和能力，不能在客户要求的时间内履行完必要的土地评估程序，却接受该土地评估业务委托。

2.评估机构分别接受无法调解的利益冲突双方委托的相同事项，例如分别接受同一物业买卖双方对交易价格的评估委托。

3.评估机构在接受委托之前未尽注意义务，没有查证评估机构与委托人或评估标的之间存在利益冲突，即签署评估委托合同。

4.评估机构和评估专业人员不具备对某类型项目（如港口码头用地等特殊类型项目）的土地评估专业知识和能力，却向客户宣称具备该能力，承接项目后未经委托方同意私下转包。

5.估价目的不具备合法性，评估机构承接该评估业务。例如，委托人要求对公园、公共广场等公益性用地以抵押目的进行评估，评估机构依然接受该评估业务委托。

6.无法确定评估对象（如无法确认评估对象实际的坐落位置、四至状况等信息），评估机构承接该评估业务。

第五章  外部作业行为

【核心理念】：尽职查证

第十七条 注释（评估专业人员）：

1.评估专业人员在明确估价基本事项后，应对评估项目认真研究，对照规程拟订评估技术方案，包括评估技术路线和评估方法、评估所需资料清单及其来源渠道、作业步骤及时间进度、人员安排、现场查勘、市场调研等。

2.评估专业人员应要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助。评估专业人员应告知委托人应当对其提供的权属证明等资料的真实性、完整性和合法性负责。

3.评估专业人员应收集评估所需最新资料，包括评估对象自身资料、价格影响因素的资料、其他相关资料等。

4.评估专业人员应对已获取的资料进行核查，并补充收集评估所需的其他资料；对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。评估专业人员可以依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料。

5.评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象内外部状况、相关案例资料及周边情况进行现场调查，现场拍摄，留下与评估项目有关的影像资料。

6.评估专业人员应当按规程规定制作现场查勘记录，记录有关查勘内容和结果等，并在现场查勘记录上签字；同时可以要求陪同的委托人代表或被查勘不动产权利人代表在现场查勘记录上签字。

7.评估专业人员当无法进入评估对象内部进行现场查勘时，应对评估对象的外部状况和区位状况进行现场查勘，同时应在报告中说明未进行内部现场查勘及其具体原因，并分析对估价结果的影响。

第十八条 注释（评估机构）：

1.委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。

2.委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。

3.评估机构不得利用开展业务之便，谋取不正当利益。

第十九条 指引示例：

1.评估专业人员可以根据评估业务的具体情况，合理确定评估方案的繁简程度，但其所涵盖的评估业务流程应符合行业规程的基本要求。

2.复杂或大型业务的评估方案中，应当明确评估项目的项目负责人和项目审核人，明确参与评估的所有评估专业人员的职责。

3.评估专业人员根据项目需要收集评估资料包括：委托人、评估业务相关当事人提供的评估资料，向有关行政部门查档取得的评估资料，评估专业人员通过现场查勘取得的评估对象实体状况资料和权属状况资料，价格影响因素资料，市场交易资料、政策法规、各地估价行业规范和技术指引等资料。

4.评估专业人员收集委托人和评估相关当事人提供的与评估业务相关的资料时，应复核各项资料对应的原件，杜绝为了掩盖某项权利瑕疵而出现故意遮挡复印或少印等情况的发生；要求资料提供方在相关资料上签字、盖章，或者以其他方式确认该资料系其提供，并在工作底稿中保留对该资料合法性、真实性的审核意见。

5.评估专业人员应当认真审核委托人提供的评估对象权属相关资料，对于宗地图及四至，要在现场查勘工作中加以确认，要特别注意防范委托人故意提供虚假评估对象的风险，防范因现场查勘工作不仔细导致的将评估对象张冠李戴的风险。

6.评估专业人员应当认真审核评估对象的土地开发状况和地上建筑物状况资料，在现场查勘工作中加以确认，特别注意防范评估对象的土地使用权人与房屋所有权人不一致的风险，防范因对开发状况鉴别不清导致的评估严重失实的风险。

7.对于委托人提供的评估资料无法进行核实，评估专业人员要保留证明自己履行了必要的审核程序而无法核实的证据，并在评估报告中进行充分披露，予以特别说明。

8.评估专业人员在从事评估业务全过程当中，应当与委托人、其他评估报告使用者和评估业务相关当事人保持正常工作关系，在资料交接、现场查勘和日常沟通交流当中，务必保持评估的形式上和实质上的独立，并进行独立的价值判断。例如，在司法评估业务中，评估专业人员需要产权人和相关当事人提供必要的评估资料，应将评估所需资料清单通过人民法院转交给有关当事人，并从人民法院取得该项目评估资料。

9.在执业过程中，遇到客户提出不合理的要求，应明确告知相关规定。例如，对存在产权纠纷的不动产，客户要求评估机构把该不动产作为自己的产权进行评估，应告知客户，根据有关规定和估价规程，应先确权，再进行评估。

10.如实施评估过程中发现新情况或新信息，需要对估价范围、估价期日等重要事项进行调整的，或实施评估程序存在困难和障碍，应当与委托人就此进行充分协商沟通。如沟通后不能妥善解决的，应当终止评估工作，放弃该评估业务。

11.如出现评估对象的使用人不配合评估专业人员的现场查勘工作，必要的评估程序不能履行等情形，委托人仍坚持要求进行评估的，评估机构和评估专业人员应将上述情形告知委托人，工作成果宜以咨询报告来反映，并将上述情况在报告中予以披露。

12.现场查勘中，评估专业人员应注意自身安全。

第二十条 禁行示例：

1.在编制评估方案过程中，评估专业人员随意删减基本评估程序。

2.在编制复杂或大型业务的土地评估方案当中，将专业能力不足或缺乏评估经验的评估专业人员安排在评估项目负责人或审核人等重要工作岗位。

3.在执行评估业务时，采用拖延、推诿等消极方式对待客户。例如，评估专业人员与客户约定现场查勘的时间已到，但还没有做准备，以各种理由拖延时间。

4.降低执行规程的要求。如评估专业人员在接受评估任务后，自认为熟悉现场情况就不去现场查勘，未到现场履行应尽的职责，也不做资料核实，仅凭委托人提供的资料出具评估报告。

第六章  撰写报告行为

【核心理念】：真实合规

第二十一条 注释（评估专业人员）：

1.评估专业人员在撰写评估报告时应遵守《城镇土地估价规程》等符合《中华人民共和国标准化法》的国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准，遵守评估行业主管部门、行业协会发布的评估技术规范和技术指引。

2.评估专业人员评估宗地价格，除特殊情况，应至少选用两种适宜的评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

3.评估专业人员应熟知、理解并正确运用土地评估方法，对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和各项因素对地价的影响程度，分析相关评估参数，确定评估对象价值。

4.评估报告对评估对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何情感性、诱导性描述或与评估过程无关的言论。

5.评估专业人员应依法签署评估报告，并对其出具的评估报告依法承担责任。

6.评估专业人员不得签署本人未承办业务的评估报告，不得签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。

7.评估专业人员在撰写报告过程中应仔细复核评估成果，精益求精，确认评估报告中的所有内容（包括定性和定量分析、参数的取得）均符合规程要求，杜绝自以为是、敷衍了事的行为。

8.评估专业人员在撰写报告过程中应言而有信、言之有据、言符其实。设定、分析和引用的任何参数都有理有据、来源清晰、证据可信、符合实际，杜绝生搬硬套、弄虚作假的行为。

9.评估专业人员应勇于创新，不因循守旧、墨守成规。遇到实际情况与有关规定矛盾或超出规程规定情况时，要经过科学深入地研究提出解决方案，论点明确、论据充分、论证科学合理；必要时寻求相关专业人士或单位提供专业帮助，并应在评估报告中说明。创新过程中要杜绝乱改规定、标新立异的行为。

10.评估报告必须明确说明评估的结论，评估结论不得含糊或误导。

11.评估报告的假设条件应必要、合理、有依据，并且与评估目的相关，不得随意假设。

第二十二条 注释（评估机构）：

1.评估机构应当对评估报告进行内部三级审核，并形成审核记录。

2.评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章；法定评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。

3.评估机构不得出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。

4.评估机构在向委托人提供评估报告之前，应先予备案，取得电子备案号。提交给委托人的评估报告应与备案报告一致，出现不一致的以备案报告为准。

5.评估机构应明确告知委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，委托人或者评估报告使用人违反规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。

6.评估机构出具报告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，可以与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并决定是否对报告进行调整。

7.委托人对评估报告有异议的，评估机构应对委托人做出解释说明。

8.未经必要评估程序，评估机构及其评估专业人员不应任意对其他评估机构之评估报告发表意见。

第二十三条 指引示例：

1.评估报告要根据评估对象权属证明文件（不动产权属证书、法院判决书等）记载情况及评估专业人员现场调查、核实情况，真实反映评估对象权利情况及使用状况，尤其是估价期日是否产权清晰、是否存在产权纠纷、是否存在他项权利、实际用途与登记用途是否相符等情况。当评估专业人员现场调查并经与当地产权管理部门或评估对象当事人核实，现实情况与不动产登记情况不符时，应在评估报告中如实披露，并分析其对评估结果的影响。

2.评估报告中应如实披露不动产产权、规划限制、评估范围等方面可能存在的不确定性及瑕疵事项。

3.评估专业人员选取的案例必须是真实成交的实例，其各项因素必须真实和客观。

4.评估报告对一般因素、区域因素、个别因素的描述要与现场查勘保持一致，对评估方法的选择起指导作用，保持逻辑关系的一致性。例如，市场比较法中的因素修正方向与一般因素、区域因素描述分析结论保持一致。

5.评估报告应全面考虑与分析影响评估结果的因素，而不是只考虑某一方面或某几方面的因素。例如，抵押评估中除了客观分析评估对象的市场价值外，还应分析评估对象的变现能力（如是否存在无法分割出售，规划及产业政策限制等）和可能存在的法定优先受偿款对评估结果的影响。

6.宗地评估报告应根据评估的目的，按照《城镇土地估价规程》合理确定宗地评估的地价定义。地价定义应包括估价期日、设定用途、设定土地开发程度、设定土地权利、使用年期、容积率等内容。如果宗地内基础设施已计入其他资产，则可界定土地开发程度为宗地外“几通”和宗地内平整。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程度下的熟地地价，再根据当地各项基础设施开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。

7.当客观条件不能满足选择两种（含）以上评估方法评估时，如评估土地市场不发育、少有交易，且土地收益难以确定的特定用途土地价格，选择一种适宜的评估方法时，应有详细的市场调查情况说明，并应在评估报告中充分披露。

8.评估专业人员对评估对象情况的描述、评估参数的选取要始终保持一致，防止前后描述不同甚至矛盾的情况发生。如市场比较法中的因素描述跟基准地价系数修正法中因素描述不一致，或收益还原法中选用土地还原率跟市场比较法、基准地价系数修正法中进行年期修正时选用的土地还原率不一致。

9.在报告中披露评估过程中专业知识或经验缺乏的情况，并披露为完成评估业务所采取的措施，如专业人士帮助等。

第二十四条 禁行示例：

1.无原则地迁就一方利益，从而损害另一方或公众利益。例如，在国有企业被收购项目中有意低估被收购国有企业土地的价值，损害国家的利益。

2.为了降低资料收集和分析的难度，故意曲解规程有关规定，如将规程中已有明确界定的地价影响因素中的一般因素、区域因素、个别因素的范围任意缩小或放大。

3.在进行地价影响因素分析时，重要影响因素没有描述并且没有分析。

4.在评估中使用没有依据和来源的数据或参数，将内涵不同的参数混用，或在引用资料时断章取义，导致不客观、不准确的结论。

5.在评估中随意编造市场数据或参数。例如，在无充分市场数据和调查分析情况下自行编造地价指数，编造或加工篡改实例、参数等影响评估结果的因素。

6.在进行实例提取、参数选取、价格确定时，受委托人或其他利益相关方的影响而人为存在倾向性或指向性。例如，在抵押评估中，有意挑选成交价格高的案例，或故意降低修正幅度，以满足客户的期望。

7.在确定最终评估结果时，不对几种方法的评估结果的合理性进行分析，缺乏得出最终评估结果的理由说明或分析、判断过程。

8.评估专业人员逾越合法性原则，擅自设定假设条件对评估对象进行评估，误导客户和报告使用者。

9.以实施中有困难为由来规避责任。例如，能选择两种估价方法，但有一定的工作难度或需投入大量的时间与精力，评估专业人员采用一些主观、人为的理由作为只选取一种评估方法进行评估的理由。

10.出具与评估工作底稿不相符合的评估报告。例如，出具的评估报告内容与现场查勘记录中评估对象四至、面积、实际开发状况、规划建设指标等不一致；或评估报告评估结果与工作底稿所反映的地产市场状况和地价水平不吻合等。

第七章  管理底档行为

【核心理念】：完整保密

第二十五条 注释（评估专业人员）：

1.评估专业人员未得到委托人的书面允许或非依法必须对外提供的，不得将任何评估资料和信息提供或泄露给第三者。

2.评估专业人员应保留所有评估工作必要的文字记载底稿。文字记载底稿应能真实、完整地反映评估程序全过程的实施情况，支持评估专业人员以自己的判断形成评估报告结论。

3.评估专业人员保存工作底稿要分类清楚，按照一个估价项目一个工作底稿档案的原则进行归档，分类编制目录和索引。

第二十六条 注释（评估机构）：

1.评估机构应按法律规定保存档案。评估档案保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

2.评估机构应按照国家档案管理的要求，建立健全评估档案管理制度，保证评估档案完整、真实和安全。

3.评估机构对采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应作为档案保存。

4.评估报告交付委托人后，评估机构不得擅自改动、更换、删除或销毁评估资料，包括：评估报告、委托合同、委托人提供的资料、沟通情况记录、现场查勘记录、现场勘查影像资料、内部审核记录、外部专业帮助意见等。

5.评估机构应当在合法前提下充分利用收集整理的评估资料和信息，为评估、咨询等各类业务建立基础信息平台，合法地开拓新业务和新市场，创造价值。

6.评估机构应制定相应保密制度，指导和培训评估专业人员保密行为。评估机构未得到委托人的书面允许或非依法必须对外提供的，不得将任何评估资料和信息提供或泄露给第三者。

第二十七条 指引示例：

1.评估专业人员在评估业务中形成的工作底稿应包括承接业务、现场查勘、市场调查、收集资料、初步估算和相关人的沟通等评估全过程，以及评估流程管理所形成的工作记录及相关资料（含影像资料），通过纸质文档、电子文档或其他媒介记录，用于支持评估专业人员判断和形成结论。 

2.当评估业务由多名评估专业人员共同完成时，每位评估专业人员对工作底稿均有相应的保存、统一归档的责任，并在保存的工作底稿中说明各自在评估项目当中的工作职责。

3.评估专业人员应认真整理现场勘查记录等工作底稿并编制底稿目录，以确保其他有权使用评估工作底稿的个人和组织，在规定的工作底稿存档期间，可以提取和查阅所需信息。对于现场勘查记录或口头咨询记录的部分内容，如果出现字体潦草不易辨认的情形，应在该记录底稿中由记录人以规范字体加以备注并签字确认。

4.评估工作底稿有电子文档的，评估机构应当随时拷贝备份存档，避免电子文档的损坏导致评估工作底稿的缺失和损毁。

5.为防止评估中接触的国家秘密、商业秘密、客户隐私的泄露和被非法利用，评估机构应当将接触人群限制在尽可能小的范围，并让有机会接触的人员在保密协议上签字，严格保管有关资料，将所有可能泄露的环节责任落实到个人。

6.评估机构可以对同类型评估业务经验进行总结，将客户隐私和商业机密隐藏后就估价项目风险控制、估价技术处理等内容，组织相关培训或交流。

7.评估机构建立评估数据库，随时收集、筛选、整理有关数据，开发利用自身掌握的数据和信息，创造新的服务价值。

第二十八条 禁行示例：

1.评估专业人员未去现场查勘而随意编造评估工作底稿。

2.评估专业人员编制评估工作底稿时，对其收集的资料缺失资料来源、相关的书面凭证、资料提供单位等信息，或混淆收集的资料来源。例如，将委托人和相关当事人提供的资料，记载为评估专业人员独立调查获取的资料，或将评估专业人员独立分析得出的结论，记录为委托人和相关当事人所提供的资料等。

3.评估专业人员编制评估工作底稿时，不编制底稿目录和索引，将不同评估项目的工作底稿混淆，导致查询评估工作底稿困难，甚至出现错误。

4.评估机构未建立评估业务档案查阅登记制度，随意借阅评估报告及其工作底稿资料，甚至出现评估工作底稿丢失的现象。

第八章  附则

第二十九条 本准则由中国土地估价师与土地登记代理人协会负责解释。

第三十条 本准则自发布之日起施行。

附件2

土地估价行业职业道德准则

【关键字】： 法 正 护 规 爱

道 信 约 职 真

第一章  总则

第一条 为进一步规范土地估价行业行为、维护良好行业环境、防范行业风险，提高行业社会公信力，促进行业持续健康发展，根据《中华人民共和国资产评估法》等国家相关法律、法规和《中国土地估价师与土地登记代理人协会章程》，制定本准则。

第二条 中华人民共和国境内参与土地评估业务的评估机构和评估专业人员，均应遵守本准则。

第三条 本准则所称职业道德，包括社会公德和职业素养两部分。

第二章  社会公德

第四条 对国家爱国守法。评估机构和评估专业人员应遵守宪法、法律、法规，坚持中国共产党领导，热爱祖国。
    第五条 对社会遵德守正。评估机构和评估专业人员应践行社会主义核心价值观，遵守社会道德风尚，尊重他人，宽厚包容，弘扬正气。

第六条 对环境珍惜守护。评估机构和评估专业人员应树立生态文明理念和节能环保意识，珍爱自然资源。

第七条 对单位尽责守规。评估机构应建立健全内部管理制度，关爱员工。评估专业人员应自重自爱，遵守单位规章制度，爱岗敬业。
    第八条 对家庭用心守爱。评估专业人员应保持生活和工作平衡和谐，有家庭责任感，尊老爱幼，关注健康和安全，邻里友善。

第三章 职业素养

第九条 对竞争公平守道。评估机构和评估专业人员应尊重同行，团结合作，良性竞争，坚决反对不正当竞争；不以明显低于工作客观成本的价格进行项目竞标，不采用行贿等不正当手段承揽业务；不夸大事实误导宣传；不伤害同行信誉和损害同行利益。评估机构应杜绝“挂证”行为的发生；不得允许其他土地评估机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他土地评估机构名义开展业务。评估专业人员不以个人名义接受委托、承办业务、收取费用；不冒用他人名义开展业务；不同时在两个及以上土地评估机构从事土地评估业务。

第十条 对行业自律守信。评估机构和评估专业人员应严格遵守行业监督管理办法和自律规范，廉洁自律，不利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托合同约定收取费用外的不正当利益；持续学习，诚信执业；积极参与行业公益活动，维护职业形象和行业信誉。

第十一条 对委托公正守约。评估机构和评估专业人员应尊重客户，与客户充分沟通，按合同约定提供服务并承担相应责任；回避与自己、近亲属以及其他相关利害关系人有利害关系的业务；不承接超出专业胜任能力的业务，审慎执业；不准违反规定泄露商业秘密。

第十二条 对项目独立守职。评估机构和评估专业人员应恪尽职守，严格履行现场查勘和查证核实义务；采取措施保持独立性，在评估中不受任何单位和个人的影响，拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预。

第十三条 对报告客观守真。评估机构和评估专业人员应树立“以质量求生存”的意识，严格遵守规程，保证出具报告质量，客观、公正地反映评估对象真实情况，不弄虚作假。

第四章  附则

第十四条 本准则由中国土地估价师与土地登记代理人协会负责解释。

第十五条 本准则自发布之日起施行。