土地市场的分类

中评协〔2020〕38号

　1、中国土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场；

　　2、按市场主体划分，分为涉外市场（国外或境外）和境内（中国内地）市场。

　　3、中国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让（一级）市场、转让（二级）市场、租赁抵押（三级）市场；

　　4、中国农村土地市场，按市场流转的客体（土地利用方向）划分，分为农地（耕地）使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。

　　5、按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。

　　6、按土地交易方式，可以将土地市场分为如下几种：

　　（1）土地使用权出让市场：土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。

　　（2）土地使用权转让市场：土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者之间的经济关系。在国家调控下以市场调节为主的土地市场是指土地二级市场，土地使用权转让市场即土地二级市场，二级市场是国家调控下以市场调节为主的市场。

　　（3）土地使用权租赁市场：土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。

　　（4）土地使用权抵押市场：土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开发市场。三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成。土地市场管理的核心内容是土地市场价格的宏观调控。