深圳新建商品住宅（高层）市场分析
一、新建商品住宅市场现状
1、供求情况
据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅新增供应6082套、64.79万方，同比上涨52%，环比下跌20%；住宅成交5706套、55.32万方，同比环比分别上涨24%和34%，供求比为1.17。从近3个月供求关系来看，供需呈现反向浮动的趋势，本月深圳新建商品住宅市场呈现回暖的趋势，但增速有所放缓。
数据来源：汇集源数据中心
2、成交建筑类别
据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅成交建筑类别以高层占据绝对主力，约占深圳总成交量68%，而洋房和别墅占比仅为10%和5%。从成交建筑类别走势来看，高层建筑更受购房者青睐，而别墅建筑份额出现持续缩减，由于深圳主要是由外来务工人口组成，成交建筑类别更偏向性价比高的高层。
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3、高层户型结构
据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅成交热点户型以二房为主，约占深圳成交量一半以上。从成交房型走势来看，二房一直保持领先地位，而四房比重出现明显增涨，深圳新建商品住宅需求呈现大户型比重增加的趋势。
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4、高层产品线结构
据“汇集源数据”监测显示，2015年下半年，深圳新建商品住宅成交产品呈现首改比重逐月上涨，高端持续下滑的态势。10月65-90平方米首改房源成交量占比约67%，为成交主力；其次是90-144平方米再改房源成交量占比22%。深圳新建商品住宅市场受国家政策、人口结构影响较大，首改产品成为绝大部分购房者的需求。
数据来源：汇集源数据中心
5、销售排名TOP10
据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅销售前十的项目主要是以高层住宅项目为主，分布区域主要集中在宝安和龙岗，其中“联投东方华府二期”和“山海美域花园”（现改名佳兆业·前海广场）分别成交1023套、9.40万方和296套、2.51万方，为本月成交量最大的项目，其成交建筑类别均为高层住宅。
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二、典型楼盘分析
1、楼盘分布
2、典型楼盘分析
【联投东方华府二期】
l 基本指标
l 项目产品结构
联投东方华府二期项目为35万平方米高端住宅社区，项目涵盖高端住宅、商务公寓、星级酒店、企业办公、商业为一体。其中住宅产品以高层占主导，建筑面积76-146平方米的2-3房，以及改造的4到5房，而主力户型为建筑面积70-90平方米的2房产品。
从项目热销住宅产品来看，销售最好的户型是高层70-90平方米的2房，而90-110平方米的产品整体销售去化较慢，主要原因是该产品性价比不如70-90平方米，而舒适度不如110-130平方米，项目内部产品无明显差异化，形成竞争较大。
数据来源：汇集源数据中心
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【佳兆业·前海广场】
l 基本指标
l 项目产品结构
佳兆业•前海广场项目为30万平方米住宅社区，集住宅、酒店、公寓、写字楼等综合业态为一体的综合项目。其中住宅产品全部为高层建筑，建筑面积为77-282平方米的2-4房产品，主力户型为建筑面积70-90平方米的紧凑型3房产品。
从项目热销住宅产品来看，销售最好的户型是高层70-90平方米的2-3房，其次是110-130平方米的3房产品，本项目位于南山区靠近香港，区域地理优势明显，产品相对紧凑，周边楼盘同质性产品竞争较大。
数据来源：汇集源数据中心
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3、产品对比分析
深圳住宅项目主要是以高层建筑为主，户型以2房去化最快，占总成交量的一半以上。产品以70-90平方米的首改住房去化较好，占总成交量的72%；其次是110-130平方米的再改产品，占比15%。深圳住宅产品结构受政策规划和人口调整影响较大，城市产品响应国家政策号召，改善性产品受购房者追捧。
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三、 市场总结
2015年，是有史以来房地产行业调控最为宽松的一年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，支持自住和改善性住房需求和去库存，成为房地产政策调控的风向标。深圳作为一线城市之一，楼市整体呈现回暖的趋势，库存去化加快。
Ø 2015年10月，深圳新建商品住宅市场整体呈现回暖的趋势，但增速有所放缓。
Ø 本月深圳新建商品住宅成交建筑类别仍以高层占据绝对主力，其中高层住宅的产品两极分化严重，呈现出首改比重逐月上涨，高端持续下滑的态势，其成交主力面积为65-90平方米2房的首改产品。
Ø 从本月新建商品住宅销售排名前两个楼盘来看，深圳热销楼盘规划均为综合体项目，涵盖住宅、商务公寓、酒店、写字楼、商业为一体，项目规模较大，周边配套完善。
Ø 典型住宅项目主要以高层建筑为主，面积在70-90平方米的首改产品，户型以2房去化最快。深圳新建商品住宅产品结构受政策规划和人口调整影响较大，其产品结构响应国家政策号召，改善性住宅受购房者追捧。
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