2015年重庆主城区房地产市场年报-背景篇

1.报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.报告数据区域范围为重庆主城共10个区，即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区；

3.报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

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目   录

报告说明：.................................................................. - 3 -

全年看点：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顾........................................................ - 5 -

（一）调控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信贷...................................................... - 6 -

（三）城市规划...................................................... - 7 -

二、宏观经济指标........................................................ - 8 -

（一）GDP运行情况.................................................. - 8 -

（二）居民消费价格指标............................................. - 9 -

（三）收入及社零指标.............................................. - 10 -

（四）固定资产投资................................................ - 11 -

（五）房地产开发情况.............................................. - 12 -

（六）房地产销售情况.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市场综述........................................................... - 14 -

（一）成交土地类型................................................ - 14 -

（二）开发用地成交情况............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走势..................................................... - 17 -

（二）区域分布..................................................... - 19 -

三、纯商办用地......................................................... - 21 -

（一）成交走势..................................................... - 21 -

（二）区域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企业排名................................................ - 25 -

（二）地块成交排名................................................ - 25 -

第三章 楼市篇.............................................................. - 29 -

一、市场综述........................................................... - 29 -

（一）新增供应..................................................... - 29 -

（二）市场成交..................................................... - 30 -

（三）库存情况..................................................... - 31 -

（四）物业类型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市场....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）区域分析..................................................... - 34 -

（三）产品结构..................................................... - 35 -

三、商业市场........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）区域分析..................................................... - 37 -

四、办公市场........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）区域分析..................................................... - 40 -

五、销售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅项目销售排名............................................ - 41 -

（二）商业项目销售排名............................................ - 41 -

（三）办公项目销售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市场背景........................................................... - 43 -

二、土地市场........................................................... - 43 -

三、楼市动态........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重庆成交土地明细表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重庆成交土地明细表（商办用地）............................ - 52 -

报告节选内容

报告说明：

1.   报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   报告数据区域范围为重庆主城共10个区，即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区；

3.   报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

全年看点：

1、政策背景：

2015年，房地产市场持续宽松，楼市呈现回暖迹象。重庆在国家出台的宽松货币环境下，放宽贷款利率和公积金政策，有利于释放购买力，购房者对市场的预期明显向好，带动重庆房地产市场快速发展。央行年内连续5次降准降息，降息也使得购房成本下降，带动房地产市场的销售，有效“去库存”。

2、经济状况：

2015年，重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进，稳中向好发展。重庆CPI与PPI差距呈现持续拉大的态势，物价持续上涨造成市场通货膨胀，但仍处于一个合理的范围。重庆固定资产和房地产投资继续呈现出增长的态势，其中固定资产投资同比增幅缩小，而房地产投资相对平稳。重庆楼市出现施工面积和竣工面积上涨的现状，重庆房地产竣工面积出现大幅上涨，未来将增加商品房市场供应，加剧市场库存压力。重庆商品房市场呈现出量涨价跌的格局，与其国家出台调控政策及整体市场动态密切相关。

3、土地市场：

2015年，重庆主城成交土地结构以居住用地为主，约占整个市场的48%。虽然居住用地占据主导，但从前期市场来看比重呈现逐年递减，而工业用地占比增速加大趋势。2015年居住用地成交主要集中在“北区”，工业用地主要集中在巴南区和两江新区，而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。

2015年，重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势，与去年相比，成交量下滑26%，成交价格下滑11%，土地市场持续低迷。从成交区域用地来看，沙坪坝区表现突出，以830万平方米的成交量位居榜首，而渝中区继续保持成交价格的高位运行，达到7292元/平方米，其次是江北区（4442元/平方米）。

4、新建商品房市场：

2015年，商品住宅供需市场同比均出现减少的态势，与去年相比，整体市场仍处于低位运行状态。分区域来看，重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”；重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。

2015年，重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月，市场相对均衡。分区域来看，“北部新区”和“渝中区”表现最佳，消化周期仅5.28个月和7.8个月，市场呈现健康稳步发展，而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月，远高于区域平均值，这两个区域库存压力较大。

2015年，重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位，占比85%，而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看，商品住宅呈现出成交旺盛的局面，市场回暖趋势明显，而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

第一章 背景篇

一、全年政策回顾

整体来看，2015年的房地产政策持续宽松，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，出台降准降息，放宽贷款门槛，税费减免，购房补贴等多种救市政策，达到库存消化，促进房地产市场稳定发展的目的。重庆政府积极落实中央政策，实行多措施并举“去库存”。在中央政府“支持居民自住和改善型需求”的基调下，重庆政府积极响应号召，以最快速度落实中央政策。并根据自身情况调整楼市政策，降低购房成本和购房门槛、在资金面给予支持，以及放松公积金政策，很大程度上促进楼市成交，缓解库存压力。

从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，“330新政”中二手房营业税免征期由5改2，对于盘活存量房源起到积极作用。同时仅2015年就经历了5次降息5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降，多次降准，市场流动性宽松，也使购房者申贷难度大为降低。11月，公积金管理条例迎来了13年来的首次大修，重在降低提取门槛，进一步刺激购房者下叉，消化库存，促进楼市健康发展。

2015年，国家正式启动“一带一路”将贯穿未来3～5年的重点投资项目，未来沿线城市的铁路、公路、航空、港口等基础设施建设将成为开发重点。其中重庆是“一带一路”的重要组成城市之一，将成为西部开发开放重要支撑。但由于开发时间相对较长，短期内对城市发展和开发投资的效果并不明显，但城市发展预期向好毋容置疑。

2015年重庆市城市规划主要集中在交通、旅游地产，以及商圈规划等方面，从整体来看，重庆市政府批复原则同意《重庆大都市区规划》，规划的重庆大都市区是以都市功能核心区和12个都市功能拓展区构成的主城区为核心，与城市发展新区各区的城区共同构成的城市区域，是重庆建设国家中心城市的功能载体，也是国家“两横三纵”城镇化战略格局中成渝城市群的重要组成部分。出台避暑休闲地产规划，建设100亿级商圈15个和城市核心商圈50个，以及主城新增13处湿地公园，将带动城市经济和周边房地产市场高品质物业的发展。

（一）调控政策

数据来源：汇丰数据中心

（二）金融信贷

数据来源：汇丰数据中心

（三）城市规划

数据来源：汇丰数据中心

二、重庆经济运行

（一）GDP运行情况

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进，稳中向好发展。2015年全市实现地区生产总值15719.72亿元，同比增长11.0%，较全国高4.1个百分点。从2011年-2015年重庆GDP走势来看，生产总值呈现逐年增长的趋势，但全国增速下滑明显，重庆进入2015年后，增幅止跌上涨，高于2014年0.1个百分点。2015年重庆经济总量和增幅位居全国城市的前列。

数据来源：汇丰数据中心

（二）居民消费价格指标

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆物价平稳下滑，与工价保持一致。从CPI与PPI阶段性走势来看，CPI与PPI表现出与全国水平较为吻合的趋势，均呈现出下滑的局面，其中全国CPI和重庆基本保持一致，而PPI价格与全国相比变化较大。重庆CPI从2012年到2013年一致保持在3左右，维持温和的通胀压力，利于经济发展，而2014年到2015年滑落至2以下，通胀压力降至最低。

数据来源：汇丰数据中心

（三）收入及社零指标

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆城镇人均可支配收入27239元，低于全国3956元，同比上涨8.3%。从2011年-2015年重庆变化来看，2014年重庆人均可支配收入25147元，低于2013年的25216元，同比下滑0.27%，2015年城镇人均可支配收入同比增长8.3%，但增幅明显收窄，与城市整体经济水平密切相关，经济仍有较大上升空间。

2015年重庆社会消费品零售总额呈现出稳步上升的态势，重庆全年消费的增长得益于居民日渐富裕，汽车、旅游和文化消费增长带动整个消费的增长。

数据来源：汇丰数据中心

（四）固定资产投资

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆完成固定资产投资15480.33亿元，同比增长17.1%。其中，工业投资4990.09亿元，增长19.8%；基础设施投资4356.14亿元，增长28.6%；房地产开发投资3751.28亿元，增长3.3%。2015年重庆固定资产投资连续两年呈现出总额上涨、增幅微跌的态势。而与全国固定资产投资相比，重庆固定资产投资表现较为平稳，但房地产开发投资2015年仅增长3.3个百分点，主要是今年楼市持续低迷使得房地产开发投资一蹶不振，而全国房地产投资更不容乐观，同比仅增长1%。

数据来源：汇丰数据中心

（五）房地产开发情况

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆商品房施工量为：28986万平方米；同比增加1.3%（2014年施工量为28624万平方米），表明未来两年商品房市场的潜在供应压力有所减缓。全年竣工量为：4630万方，同比增加24.5%（2014年竣工量为3718万平方米）。对楼市而言， 2016年将面临巨大的库存压力。按照目前态势，房地产开发意愿并不强烈，2016年施工和开工将持续低位运行，重庆楼市将以去化前期库存为主。

数据来源：汇丰数据中心

（六）房地产销售情况

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆商品房销售面积5381.37万平方米，增长5.5%，其中住宅销售面积增长1.2%；商品房销售额2952.21亿元，增长4.9%，其中住宅销售额下降0.4%；销售单价5486元/平方米，下降0.6%。今年重庆房地产市场总体呈现出量涨价跌的局面，与全国商品房市场表现相反。重庆销售面积逐年增长，但增幅收窄，而销售价格从2013年出现下滑，跌幅为0.6%，量涨价跌符合国家预期和市场需求，重庆楼市相对理性发展。

数据来源汇丰数据据中心