2015年重庆主城区房地产市场年报-土地篇

目   录

报告说明：.................................................................. - 3 -

全年看点：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顾........................................................ - 5 -

（一）调控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信贷...................................................... - 6 -

（三）城市规划...................................................... - 7 -

二、宏观经济指标........................................................ - 8 -

（一）GDP运行情况.................................................. - 8 -

（二）居民消费价格指标............................................. - 9 -

（三）收入及社零指标.............................................. - 10 -

（四）固定资产投资................................................ - 11 -

（五）房地产开发情况.............................................. - 12 -

（六）房地产销售情况.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市场综述........................................................... - 14 -

（一）成交土地类型................................................ - 14 -

（二）开发用地成交情况............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走势..................................................... - 17 -

（二）区域分布..................................................... - 19 -

三、纯商办用地......................................................... - 21 -

（一）成交走势..................................................... - 21 -

（二）区域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企业排名................................................ - 25 -

（二）地块成交排名................................................ - 25 -

第三章 楼市篇.............................................................. - 29 -

一、市场综述........................................................... - 29 -

（一）新增供应..................................................... - 29 -

（二）市场成交..................................................... - 30 -

（三）库存情况..................................................... - 31 -

（四）物业类型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市场....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）区域分析..................................................... - 34 -

（三）产品结构..................................................... - 35 -

三、商业市场........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）区域分析..................................................... - 37 -

四、办公市场........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）区域分析..................................................... - 40 -

五、销售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅项目销售排名............................................ - 41 -

（二）商业项目销售排名............................................ - 41 -

（三）办公项目销售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市场背景........................................................... - 43 -

二、土地市场........................................................... - 43 -

三、楼市动态........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重庆成交土地明细表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重庆成交土地明细表（商办用地）............................ - 52 -

报告节选内容

报告说明：

1.   报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   报告数据区域范围为重庆主城共10个区，即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区；

3.   报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

全年看点：

1、政策背景：

2015年，房地产市场持续宽松，楼市呈现回暖迹象。重庆在国家出台的宽松货币环境下，放宽贷款利率和公积金政策，有利于释放购买力，购房者对市场的预期明显向好，带动重庆房地产市场快速发展。央行年内连续5次降准降息，降息也使得购房成本下降，带动房地产市场的销售，有效“去库存”。

2、经济状况：

2015年，重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进，稳中向好发展。重庆CPI与PPI差距呈现持续拉大的态势，物价持续上涨造成市场通货膨胀，但仍处于一个合理的范围。重庆固定资产和房地产投资继续呈现出增长的态势，其中固定资产投资同比增幅缩小，而房地产投资相对平稳。重庆楼市出现施工面积和竣工面积上涨的现状，重庆房地产竣工面积出现大幅上涨，未来将增加商品房市场供应，加剧市场库存压力。重庆商品房市场呈现出量涨价跌的格局，与其国家出台调控政策及整体市场动态密切相关。

3、土地市场：

2015年，重庆主城成交土地结构以居住用地为主，约占整个市场的48%。虽然居住用地占据主导，但从前期市场来看比重呈现逐年递减，而工业用地占比增速加大趋势。2015年居住用地成交主要集中在“北区”，工业用地主要集中在巴南区和两江新区，而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。

2015年，重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势，与去年相比，成交量下滑26%，成交价格下滑11%，土地市场持续低迷。从成交区域用地来看，沙坪坝区表现突出，以830万平方米的成交量位居榜首，而渝中区继续保持成交价格的高位运行，达到7292元/平方米，其次是江北区（4442元/平方米）。

4、新建商品房市场：

2015年，商品住宅供需市场同比均出现减少的态势，与去年相比，整体市场仍处于低位运行状态。分区域来看，重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”；重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。

2015年，重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月，市场相对均衡。分区域来看，“北部新区”和“渝中区”表现最佳，消化周期仅5.28个月和7.8个月，市场呈现健康稳步发展，而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月，远高于区域平均值，这两个区域库存压力较大。

2015年，重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位，占比85%，而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看，商品住宅呈现出成交旺盛的局面，市场回暖趋势明显，而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

第二章 土地篇

一、市场综述

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城共成交土地307宗，成交面积2606万平方米，总建筑规模4031万平方米，成交金额599亿元，成交均价约1486元/平方米。

除去工业及其他用地外，重庆市成交用于房地产开发的土地一共136宗，其中居住用地共91宗,纯商业用地共45宗。成交总面积984万平方米，总建筑规模2359万平方米，成交总金额523亿元，平均容积率2.40，平均楼面地价2218元/平方米。

（一）成交土地类型

据“汇丰数据中心”统计显示，除其他类型用地外，2015年，重庆主城成交土地结构以居住用地为主，约占整个市场的48%；工业用地占比41%；而经营性用地仅占11%。虽然居住用地占据主导，但从前期市场来看比重呈现逐年递减，而工业用地占比增速加大趋势。从市场的月度变化来看，6月房地产开发用地成交旺盛，而10月仅成交工业用地。

数据来源：汇丰数据中心

从重庆区域成交用地来看，2015年居住用地成交主要集中在“北区”，工业用地主要集中在巴南区和两江新区，而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。“北区”仍占据居住用地成交高地，主要分布在北部新区的“大竹林组团”；巴南区位于城市外缘，主城中心的工业向外发展带动边缘区域工业强劲发展，而江北区和渝中区中心城区均无工业用地成交。各区域成交用地类型因其区域定位存在较大差异。

数据来源：汇丰数据中心

（二）开发用地成交情况

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势，与去年相比，成交量下滑26%，成交价格下滑11%，土地市场持续低迷。从市场月度变化来看，除6月房地产开发用地突破600万平方米位居全年最高月外，其他各月均处于低位徘徊的状态，下半年受3、4月国家频繁出台新政利好楼市的影响，部分开发企业在销售回款上升时，拿地态度积极，市场信心有所提升。

数据来源：汇丰数据中心

据“汇丰数据中心”统计显示，沙坪坝区表现突出，以830万平方米的成交量位居榜首，与第二的两江新区（335万平方米）高出495万平方米。而渝中区继续保持成交价格的高位运行，达到7292元/平方米，其次是江北区（4442元/平方米）。渝中区为重庆行政中心，可开发地块较少，地理位置优越，2015年共计成交2宗，允许建筑规模23万平方米，位居主城成交量最小的区，成交总金额为16.8亿元，平均单价7292元/平方米，为成交单价最高区域。

数据来源：汇丰数据中心

二、居住用地

（一）成交走势

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆主城土地市场放缓。重庆主城居住用地共计成交91宗，成交面积799万平方米，允许建筑规模1928万平方米，同比回落25%，容积率为2.41，同比增长1个百分点。2015年土地成交量下滑，容积率仍保持小幅上涨，主要是受重庆土地市场政策变动的影响，各大开发商拿地更为谨慎，而部分企业更倾向于低风险的城市中心，地理位置优越也使其容积率居高不下。

数据来源：汇丰数据中心

重庆主城居住用地共计成交91宗，成交总金额为419亿元，平均楼面价2175元/平方米，同比下降15%，降幅呈现逐年放大的趋势。从市场月度变化来看，成交地价浮动较大，其中4月共计成交仅1宗，位于江北区“观音桥组团”，用途为商业用地、商务用地、二类居住用地，其成交单价为4036元/平方米，为全年成交单价最高月。由重庆龙湖地产发展有限公司拍卖取得，溢价率约为14%，其成交价格的高低与其地块位置密切相关。

数据来源：汇丰数据中心

（二）区域分布

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆主城居住用地主要分布在沙坪坝区，占比37%，其次是两江新区（13%）和北部新区（11%），其中沙坪坝区居住用地共计成交40宗，建筑规模718万平方米，平均容积率2.28，除1宗“双碑组团”地块外，其他地块均位于“西永组团”，该组团为重庆重点开发区域，区域内存在大量开发用地，未来将建成人口重点聚集区，区域发展潜力巨大。

数据来源：汇丰数据中心

从重庆区域成交价格来看，2015年重庆主城居住用地楼面均价最高区域由渝中区和江北区包揽，分别为5337元/平方米和4019元/平方米。其中位于渝中区的“渝中组团”是该区唯一成交居住用地，楼面价高达5337元/平方米，也是今年成交居住用地单价最高地块，用途为二类居住用地、商业用地、商务用地，由重庆康翔实业有限公司取得。

数据来源：汇丰数据中心

三、纯商办用地

（一）成交走势

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆主城土地市场依旧低迷。重庆主城的纯商办用地共计成交45宗，成交面积185万平方米，允许建筑规模431万平方米，同比减少，降幅为31%，容积率为2.33，同比增长7个百分点。从市场的月度变化来看，3、4、10月纯商办用地零成交，年中和年尾表现活跃，而1月平均容积率为10.59最高，其他月份均在4以下。

数据来源：汇丰数据中心

重庆主城纯商办用地共计成交45宗，成交总金额为104亿元，平均楼面价2410元/平方米，同比上涨7%，增幅呈现逐年收窄的趋势。从市场月度变化来看，2月楼面价最高，共计成交1宗，位于江北区“观音桥组团”，用途为商业用地、商务用地，成交单价为9988元/平方米，为重庆地王和成交单价最高月。由重庆新协文实业有限公司取得。本月大部分地块位于城市中心，成交地块位置直接决定其地价的高低。

数据来源：汇丰数据中心

（二）区域分布

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆主城纯商办用地主要分布在沙坪坝区、两江新区和九龙坡区，分别占26%、20%和19%，其中沙坪坝区纯商办用地共计成交14宗，建筑规模112万平方米，平均容积率2.37，地块主要分布在“西永组团”和“沙坪坝组团”，2015年是沙坪坝区土地市场最活跃的一年，区域发展进入白热化阶段，市场竞争激烈。

数据来源：汇丰数据中心

从重庆区域成交价格来看，2015年渝中区和江北区仍占据纯商办用地的价格高地，分别为8269元/平方米和7885元/平方米。其中位于渝中区“渝中组团”是该区唯一成交纯商办用地，楼面价高达8269元/平方米，容积率19.82，用途为文化设施用地、娱乐用地、商业用地、商务用地，由重庆新华书店、重庆新华传媒、重庆北青实业有限公司联合取得。地块类型大大提升了其地价水平的高涨。

数据来源：汇丰数据中心

四、成交排名TOP10

（一）拿地企业排名

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆主城拿地企业TOP10排行榜来看，重庆本地的龙湖、金科，以及恒大等开发企业均位居前列，其中成交面积以重庆西永微电子产业园区开发有限公司、重庆西谷资产管理有限公司名列前茅，而这两个公司均有重庆市国有资产政府背景。从成交地价来看，重庆新协文实业有限公司占据榜首，该公司主要是同景、协信和新华书店三家公司出资取得江北区“观音桥组团”地王项目。

数据来源：汇丰数据中心

（二）地块成交排名

从地块成交面积、总价和单价TOP10排行榜来看，2015年重庆主城大规模地块的成交区域分布较广，其中南岸区“茶园-鹿角组团”的商住用地为成交规模最大地块，允许建筑规模144万平方米，其次是江北区“观音桥组团”的商住用地，建筑规模为103万平方米，也是今年成交土地中唯一超过百万方的两宗地块。成交价格来看，渝中区和江北区仍是地王集中营，渝中区“渝中组团”商服用地成交总价16亿元，位居总价TOP10榜首，单价TOP10第二位。而江北区“观音桥组团”商服用地楼面价8899元/平方米，为单价TOP10榜首，总价TOP10第二位。

1、成交面积排名：

数据来源：汇丰数据中心

2、成交总价排名：

数据来源：汇丰数据中心

3、成交单价排名：

数据来源：汇丰数据中心