2015年重庆主城区房地产市场年报-楼市篇

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目   录

报告说明：.................................................................. - 3 -

全年看点：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顾........................................................ - 5 -

（一）调控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信贷...................................................... - 6 -

（三）城市规划...................................................... - 7 -

二、宏观经济指标........................................................ - 8 -

（一）GDP运行情况.................................................. - 8 -

（二）居民消费价格指标............................................. - 9 -

（三）收入及社零指标.............................................. - 10 -

（四）固定资产投资................................................ - 11 -

（五）房地产开发情况.............................................. - 12 -

（六）房地产销售情况.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市场综述........................................................... - 14 -

（一）成交土地类型................................................ - 14 -

（二）开发用地成交情况............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走势..................................................... - 17 -

（二）区域分布..................................................... - 19 -

三、纯商办用地......................................................... - 21 -

（一）成交走势..................................................... - 21 -

（二）区域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企业排名................................................ - 25 -

（二）地块成交排名................................................ - 25 -

第三章 楼市篇.............................................................. - 29 -

一、市场综述........................................................... - 29 -

（一）新增供应..................................................... - 29 -

（二）市场成交..................................................... - 30 -

（三）库存情况..................................................... - 31 -

（四）物业类型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市场....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）区域分析..................................................... - 34 -

（三）产品结构..................................................... - 35 -

三、商业市场........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）区域分析..................................................... - 37 -

四、办公市场........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）区域分析..................................................... - 40 -

五、销售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅项目销售排名............................................ - 41 -

（二）商业项目销售排名............................................ - 41 -

（三）办公项目销售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市场背景........................................................... - 43 -

二、土地市场........................................................... - 43 -

三、楼市动态........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重庆成交土地明细表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重庆成交土地明细表（商办用地）............................ - 52 -

报告节选内容

报告说明：

1.   报告数据截止时间为2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   报告数据区域范围为重庆主城共10个区，即渝中区、江北区、沙坪坝区、南岸区、九龙坡区、渝北区、北部新区、大渡口区、巴南区、北碚区；

3.   报告数据所涉及的商品房新增供应、成交量价均为建面备案口径。

全年看点：

1、政策背景：

2015年，房地产市场持续宽松，楼市呈现回暖迹象。重庆在国家出台的宽松货币环境下，放宽贷款利率和公积金政策，有利于释放购买力，购房者对市场的预期明显向好，带动重庆房地产市场快速发展。央行年内连续5次降准降息，降息也使得购房成本下降，带动房地产市场的销售，有效“去库存”。

2、经济状况：

2015年，重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进，稳中向好发展。重庆CPI与PPI差距呈现持续拉大的态势，物价持续上涨造成市场通货膨胀，但仍处于一个合理的范围。重庆固定资产和房地产投资继续呈现出增长的态势，其中固定资产投资同比增幅缩小，而房地产投资相对平稳。重庆楼市出现施工面积和竣工面积上涨的现状，重庆房地产竣工面积出现大幅上涨，未来将增加商品房市场供应，加剧市场库存压力。重庆商品房市场呈现出量涨价跌的格局，与其国家出台调控政策及整体市场动态密切相关。

3、土地市场：

2015年，重庆主城成交土地结构以居住用地为主，约占整个市场的48%。虽然居住用地占据主导，但从前期市场来看比重呈现逐年递减，而工业用地占比增速加大趋势。2015年居住用地成交主要集中在“北区”，工业用地主要集中在巴南区和两江新区，而渝中区因其特殊的地理位置经营性用地最受欢迎。

2015年，重庆主城房地产开发用地成交呈现量价齐跌的态势，与去年相比，成交量下滑26%，成交价格下滑11%，土地市场持续低迷。从成交区域用地来看，沙坪坝区表现突出，以830万平方米的成交量位居榜首，而渝中区继续保持成交价格的高位运行，达到7292元/平方米，其次是江北区（4442元/平方米）。

4、新建商品房市场：

2015年，商品住宅供需市场同比均出现减少的态势，与去年相比，整体市场仍处于低位运行状态。分区域来看，重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”；重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。

2015年，重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月，市场相对均衡。分区域来看，“北部新区”和“渝中区”表现最佳，消化周期仅5.28个月和7.8个月，市场呈现健康稳步发展，而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月，远高于区域平均值，这两个区域库存压力较大。

2015年，重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位，占比85%，而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看，商品住宅呈现出成交旺盛的局面，市场回暖趋势明显，而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

第三章 楼市篇

一、市场综述

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商品房新增供应163215套、面积2290万平方米，共成交280477套、面积2293万平方米，平均供求比为1。

其中商品住宅新增供应168526套、面积1440万平方米，同比下降10%；住宅成交184939套、面积1703万平方米，同比减少87%，平均供求比为0.85。2015年商品住宅供需市场同比均出现减少的态势，与去年相比，整体市场仍处于低位运行状态。

（一）新增供应

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商品房新增供应163215套、面积2290万平方米。从市场月度变化来看，3、4月供应量达到290万平方米和292万平方米，创下全年供应峰值，主要是受3月政策变动的影响，开发商纷纷加大推盘力度。

分区域来看，重庆主城商品房供应主要集中在“巴南区”和“九龙坡区”。其中供应量最高的巴南区共新增供应63422套、面积456万平方米，占总供应的20%，主要是今年该区的“重庆华南城”项目推出大量商业用房（23706套、163万平方米），占巴南区总供应的36%，该项目也是全年新增供应最大的项目，间接拉高区域商品房整体供应。而“大渡口区”和“北部新区”分别新增80万平方米和17万平方米，是今年新增供应唯一低于百万方的区域。

数据来源：汇丰数据中心

（二）市场成交

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商品房成交280477套、面积2293万平方米，平均供求比为1。从市场月度变化来看，5月成交量达到307万平方米，创下全年成交峰值，主要是受3、4月国家频繁出台利好政策刺激楼市的影响，重庆商品房市场明显回暖。

分区域来看，重庆主城商品房成交主要分布在西区的“九龙坡区”和“沙坪坝区”。其中，成交量最高的九龙坡区共成交44114套、面积357万平方米，占总成交的16%。而“大渡口区”和“北部新区”仍垫底，分别成交63万平方米和52万平方米，是今年成交唯一低于百万方的区域。从各区供求情况来看，除“巴南区”和“大渡口区”外，其他区供求比均低于1。

数据来源：汇丰数据中心

（三）库存情况

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商品房市场消化周期为12.36个月，市场相对均衡。从市场月度变化来看，5月达到最低值，主要是受国家政策变动利好楼市的影响，全年保持在低位运行状态，重庆商品房市场更趋于理性。

分区域来看，“北部新区”和“渝中区”表现最佳，消化周期仅5.28个月和7.8个月，市场呈现健康稳步发展，而“巴南区”和“大渡口区”消化周期为20.76个月和17.88个月，远高于区域平均值，这两个区域库存压力较大。

数据来源：汇丰数据中心

（四）物业类型

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商品房成交物业以住宅占据主导地位，占比85%，而商业和办公分别占9%和6%。从各物业供求关系来看，商品住宅呈现出成交旺盛的局面，市场回暖趋势明显，而商业和办公市场低迷现状仍未得到改善。

数据来源：汇丰数据中心

二、商品住宅市场

（一）月度分析

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商品住宅新增供应168526套、面积1440万平方米，同比下跌10%；住宅成交184447套、面积1670万平方米，同比减少87%，商品住宅供求比为0.85。从市场月度变化来看，5月商品住宅成交量达到240万平方米，创下全年成交峰值，主要是受3、4月国家频繁出台利好政策刺激楼市的影响，市场明显回暖。

2015年，重庆主城商品住宅消化周期为12.48个月，市场相对均衡。从市场月度变化来看，5月达到最低值，主要是受国家政策变动利好楼市的影响，全年保持在低位运行状态，有效缓解库存压力。但与去年相比，市场信心仍有待提升。

数据来源：汇丰数据中心

（二）区域分析

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，商品住宅成交主要分布在西区的“沙坪坝区”和“九龙坡区”。其中成交面积最高的区域为沙坪坝区，共成交32437套、面积284万平方米；其次是九龙坡区和南岸区，约占重庆主城成交量的47%。

从区域库存来看，商品住宅除九龙坡区、巴南区、北碚区和大渡口区消化周期高于全年平均值以外，其他区域的消化周期均在12个月以下。其中北部新区消化周期为6.96个月，为重庆主城住宅去化最快的区域，而大渡口区17.52个月，为重庆主城住宅库存压力较大的区域。

数据来源：汇丰数据中心

（三）产品结构

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年重庆主城住宅成交以65-144平方米的二房和三房产品为主，分别占重庆主城成交量81%和74%，符合市场需求和政策导向。与去年相比，65-90平方米的二房增涨幅度最大，高端住房需求仍存在较大上升空间。

数据来源：汇丰数据中心

三、商业市场

（一）月度分析

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城商业用房新增供应26885套、面积274万平方米，同比上涨15%；成交16287套、面积172万平方米，同比减少82%，平均供求比为1.59。从市场月度变化来看，下半年明显好于上半年，其中9月商业成交量达到22万平方米，创下全年成交峰值，但整体仍处于低位运行。

2015年，重庆主城商业用地消化周期为15.24个月，存在一定去化压力。从市场月度变化来看，重庆商业用房存量呈现逐月增长的趋势，其中11月去化速度最慢，主要是渝北区“中国华融现代广场”当月推出大量商业用房，库存压力加大。

数据来源：汇丰数据中心

（二）区域分析

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆商业用房成交主要分布在“九龙坡区”和“渝北区”。其中九龙坡区共成交2801套、面积33万平方米位居榜首，渝北区和沙坪坝区紧随其后。从各区供求情况来看，巴南区和江北区商业供求严重失衡。

从区域库存来看，渝中区、北部新区和大渡口区商业用房的消化周期低于12个月，为重庆商业去化速度最快的区域，主要原因是：渝中区作为重庆行政商务中心，独特的地理位置铸造了浓厚的商业氛围，商业需求旺盛，而北部新区和大渡口区本身供应量不大，商业用房相对紧俏，使其区域库存压力并不大。

数据来源：汇丰数据中心

四、办公市场

（一）月度分析

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城办公用房新增供应22344套、面积157万平方米，同比下降23%；成交11887套、面积120万平方米，同比减少77%，平均供求比为1.30。从市场月度变化来看，呈现出翘尾态势，12月办公成交量超22万平方米，创下全年成交峰值，但整体仍处于低位运行。

2015年，重庆主城办公用房消化周期为19.56个月，去化压力较大。从市场月度变化来看，重庆办公用房存量呈现逐月增长的趋势，其中5、12月去化速度最快，主要是年中和年末办公用房集中成交，缓解一定库存压力。

数据来源：汇丰数据中心

（二）区域分析

据“汇丰数据中心”统计显示，2015年，重庆主城办公用房成交主要集中在“渝中区”和“两北”区。其中渝中区共成交1846套、面积38万平方米位居榜首，渝北区和江北区其次。渝中区和江北区作为重庆传统五大商圈之一，商业商务氛围浓厚，成交量一直保持高位，而渝北区后来居上，超过江北位居第二。其中巴南区和江北区供求严重失衡，供远过于求。

从区域库存来看，仅渝中区消化周期低于12个月，渝中区作为重庆行政商务中心，独特的地理位置铸造了浓厚的商业商务氛围，而目前可开发项目较少，办公用房更加紧俏，主要以消化前期存量为主，库存压力得到有效释放。

数据来源：汇丰数据中心

五、销售排名TOP10

（一）住宅项目销售排名

据“汇丰数据中心”统计显示，从商品住宅、商业和办公面积TOP10排行榜来看，2015年重庆主城商品住宅成交区域主要分布在沙坪坝区，共占据四席，其中沙坪坝区的“天宸”项目共成交1870套、面积18万平方米位居第一；其次是江北区的“金融街·融景城”项目共成交1073套、15万平方米，平均单套面积为140平方米，项目以大户型为主。

数据来源：汇丰数据中心

（二）商业项目销售排名

从商业项目排名来看，渝中区和江北区仍是商业项目集中营，分别占据三席，但成交面积均低于渝北区的“三亚湾水产品交易市场”项目，共成交189套、面积4.37万平方米，位居商业TOP10的首位。而江北区的“新壹街”共成交383套、面积3.43万平方米，位居其次。

数据来源：汇丰数据中心

（三）办公项目销售排名

从办公项目排名来看，渝中区和渝北区占据绝对主力，分别包揽TOP10的五席和四席，其中渝北区“中渝广场”以217套、面积8.09万平方米的成交量摘得头牌，该项目位于渝北新牌坊板块，紧邻江北区观音桥中心，区域位置优越，已然成为重庆新兴的商务中心。

数据来源：汇丰数据中心