司法拍卖到底受不受限购政策影响？

   当下市场房地产市场环境下，全国实行房地产限购城市已多达50余个城市，那么这些城市的司法拍卖处置房屋是否受到限购政策的影响，很多从业人员也很纠结，更别说普通百姓。限购政策是市场失灵出台的房地产市场行政调控，是对房地产市场行为出台的调节政策，而司法拍卖是代表法制机关，对被执行人财产强制性变现的处置行为，司法处置不是市场行为，不应该收到市场调控的政策的影响，双方代表各执一词，司法拍卖到底受不受限购政策影响？我们一起来看看“央广网”关于《江苏省高院与南京市文件各执一词 限购是否适用司法拍卖房？》

   央广网南京6月29日消息(记者记者肖源 实习记者孙嘉雨)据中国之声《新闻纵横》报道，在日常生活中，当债务人无法清偿债务时，债权人可以向法院申请，将债务人名下的房屋拍卖，这就是所谓的司法拍卖。在多数情况下，司法拍卖房的最终销售价低于市场价，因此受到不少购房者的青睐。

如今，不少城市都在实行买房限购政策，那么司法拍卖房是否也适用呢？这两天，网络上热传两份文件，一份是江苏省高级人民法院办公室在5月31日签发的，其中规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而另一份是南京市房地产市场综合执法办公室在本月7日签发的，其中明确：因司法拍卖取得的房产，按住房限购政策执行。为何法院和政府会出示两个截然相反的规定呢？司法拍卖房产到底受不受限购政策影响呢？

   网络上流传的江苏省高级人民法院的这份内部文件，得到一位内部人士的确认。文件中措辞严厉：个别地方出台文件，要求司法拍卖也要适用住房限购政策，一些法院执行局机械套用，在拍卖公告中特别提示这一点，严重影响司法拍卖成交率以及司法财产处置工作。文件中认为，司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，只受法律约束，不受地方性房产限购政策影响。

   而发布文件确认司法拍卖房产必须符合政府限购条件，南京市房地产市场综合执法办公室则明确表示，司法拍卖的买受人是不特定的社会公众，这与一般市场交易中的自主买卖，没有本质差别。而且，司法拍卖的房产竞买人，在取得不动产权证书满3年后，才能办理转让合同备案和登记手续。

   该办公室工作人员介绍，“调解和判决是针对特定事和特定人，人群范围肯定是特定的，司法拍卖面向所有人，只要符合条件都可以来。比如，外地人到了南京，南京本地执行限购政策，那他要到这边来参加司法拍卖。如果不具备资格，还参加了司法拍卖，就等同于南京的限购政策形同虚设。”

   而江苏省高级人民法院的文件中要求，各级法院在司法拍卖中，严禁出现“司法拍卖适用房产限购政策”的提示说明，应当告知竞买人司法拍卖房产不受限购政策影响。不动产登记部门接到执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债的裁定书和协助执行通知书之后，应当依法办理登记，拒不协助办理登记手续的，依法采取强制执行措施。法院的一位内部人士称，目前，江苏省高院正在研究协调处理此事。

   南京市房地产市场综合执法办公室的这位工作人员说，他也注意到网上流传的江苏省高院的这份文件，但由于是内部文件，无从查证，“如果公示出来，发到我们这边，我们可以一起研究事情怎么处理。”

   这位工作人员说，昨天上午开始他们就尝试与省高院进行沟通协商这个问题。

   江苏省两部门截然相反的声音让人一头雾水。对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，其他省市又是如何规定的呢？

昨天中午，记者先后咨询了多个推行房产限购政策的城市，在北上广深等地，司法拍卖房产必须符合政府限购条件，是主流的做法。

   北京市住建委工作人员：受限购政策影响。要不然不就都可以买了，都去拍卖。判决的是没有办法的。判决的和调解的都不受限购政策影响。

   上海市房产交易中心工作人员：司法拍卖如果是强制拍卖，就不涉及限购。如果不是，购房者必须要符合上海限购政策。材料里会有法院的判决书或裁定书或调解书，拍卖行还有协助执行通知书，这种属于强制拍卖。对于购买人，如果是强制拍卖，有这些文件就谁都可以买。

广州天河区房产交易中心工作人员：拍卖行出了拍卖成交确认书，法院也出了协助执行书，要按照法院规定来做。但是法院和拍卖机构会先查其有没有资格购房。

   深圳市某承接司法拍卖的拍卖行：如果要购买司法拍卖的房子，必须符合深圳市颁布的限购政策。

   目前，关于地方政府的限购政策，是否影响到司法拍卖领域，在国家层面，没有统一的规定。法律界人士认为，司法拍卖行为本身是法院为了保障债权人的合法权益，而行使的司法权，不应该、也不可能受地方政府阶段性政策的约束。

   北京广衡律师事务所主任赵三平表示，法院受理申请人的申请，对被执行人的财产通过司法拍卖的形式予以执行，是法律赋予法院的司法权。法院行使司法权，使得强制执行申请人的债权得以实现，也就是司法公正的最后一步得以体现。所以，法院在强制执行中委托拍卖的行为本身也是司法权的体现。因为司法拍卖以法院生效的文书作为执行依据来进行拍卖。这种情况下，如果政府机关、政府部门对抗，就是对抗法律，法院有权通过强制执行手段把这个问题解决。

   但也有政府部门的人士认为，限购是政府宏观调控，如果司法拍卖不受限购政策影响，必然会有投机者通过司法拍卖，绕开政府限购政策。将导致政府宏观调控楼市的目的，在一定程度上落空。

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